南国早报网－南国早报记者 肖世艳 李俭芹
装修时要付装修垃圾清运费、提前支付物业管理费不超过6个月、开发建设单位须为每户业主免费配置1~4张IC卡出入证……这些与物业管理有关的各项服务费，你都交对了吗？
12月12日，记者从南宁市物价局获悉，该局与住房局联合下发的《关于印发<南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则>的通知》（下称《细则》）从本月起正式实施。《细则》明确了依法成立业主委员会之前的住宅小区，其物业服务企业可向业主或物业使用人收取7项费用，除这些项目外不得自立项目收费
1 成立业委会前 只能收7种费
案例：家住南宁市碧湖路某小区的唐女士，每个月都要交200多元的物业管理费，其中，除了代收的公摊水电费外，还有电梯维护费、住宅物业服务费和专项维修基金。“每个月都要交这么多钱给物业公司，真不知道是不是被坑了。”对于这些费用，唐女士并不清楚该不该交。
《细则》明确：依法成立业主委员会之前的住宅小区，其物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费这7项费用。物业服务企业除可按上述规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外，一律不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。
2 收了停车费 不能收车位物业费
案例：李女士家住凤岭某小区，每月交300元的停车费后，仍要向物业公司交纳40元的车位（车库）物业服务费。为此，她多次找物业公司理论，但是物业公司坚持收费。
《细则》明确：物业服务企业向车主收取车辆停放服务费后，不得再向车主收取车位（车库）物业服务费。车位（车库）产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业，在向承租人收取车位（车库）租赁费后，不得再另行收取车位（车库）物业服务费。产权车位（车库）的物业服务费应由拥有产权的开发建设单位或业主向物业服务企业交纳。
3 人员IC卡出入证 应免费配4张
案例：市民朱先生反映，最近小区配置了电动车门禁系统，在小区内长期停放车辆的业主需配备IC卡出入，每人需付材料费20元。朱先生说，因为觉得有些贵，有些业主就不办理IC卡，这让办了卡的住户觉得很不公平，“既然是为方便管理，为什么不能免费配置呢？”
《细则》明确：实行人员IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1~4张人员IC卡出入证；实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证；因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。如IC卡出入证同时具有人员和机动车管理功能的，只能收取一张卡的制作工本费。
4 预收物业费 不能超过6个月
案例：钟女士在埌东汽车站附近买了一套房，物业要求一次交够1年的物业费才能拿钥匙。物业费是每平方米1.2元，她的房子有140平方米，一年就要2000多元。她跟物业商量可否先交半年，可对方不同意。
《细则》明确：物业服务合同中有预收物业服务收费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则，预收不超过6个月的物业服务相关费用。
对此，有些业主问：对于物业推出的“交一年物业费，赠购物卡”等活动是否违规？另外，预交一年的费用是否要退？记者从南宁市住房保障和房产管理局物业科了解到，对于《细则》中规定的时限，如果物业和业主双方达成一致，愿意一次性交完，也可以认为是一种合约，不算违规，但绝不允许强迫预交。
5 装修垃圾清运费 最高3元/m2
案例：市民钟女士反映，其所住的小区物业，按每平方米2.5元来收装修垃圾费，拆墙的话还要按每平方米30元交。她觉得费用定得偏高了，应该与业主商量，如果业主把建筑垃圾装好袋拉下来，然后自己找车拉走，就不应该收这个费用。
《细则》明确：业主对其住宅进行装修的，物业服务企业应提供装修管理服务，并向业主收取装修垃圾清运费。根据现行物业服务收费管理政策规定，物业服务企业可向进行装修住宅的业主收取每平方米最高不超过3元的装修垃圾清运费。物价部门表示，由于拆除墙体产生的建筑垃圾量较大，建议业主自行清理或与物业公司协商相关清运费用。
同样，电梯维护费方面，物业服务企业只可向安装有电梯设施的住宅楼的业主或物业使用人收取电梯维护费。该项费用用于住宅小区内电梯专业维护保养和年检费用，以及电梯运行耗电费用的支出。
6 占用公共位置经营 须经业主同意
案例：电梯、小区楼体外墙等广告，在南宁市各小区并不鲜见。一些业主称，挂在电梯里的美容广告有时挺吓人。记者在某小区电梯内看到，一家美容机构的广告画面中，一张类似骷髅的脸上，透出眼洞嘴巴，显得有些阴森。该小区一名女业主称，她4岁的孩子就被该广告吓哭了。她认为小区广告的内容应该是阳光温馨的，但她致电物业后，该广告依然挂在电梯里。而对于广告收入，不少业主称不知情。
《细则》明确：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
电梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益，都必须分别独立设账管理，专款专用。每年3月底前，物业服务企业须将上一年度收支情况，在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示7天。前期物业服务合同解除时，物业服务企业须将结余费用情况向全体业主公示，并将结余款移交下一任物业服务企业。
另外，占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会，或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，才可收取车辆停放服务费，收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停放服务费标准一致，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
7 交房不达标 建设单位出物业费
案例：“交房时路都没有搞好，一下雨全是烂泥，根本没法走。连通向电梯的天桥，也要到两个月后才能完全修好，目前只能走一条危险的施工桥。”市民叶女士对自己的新居十分不满，她说小区的配套非常差，并没有像合同中约定的那样。“这种情况下就交房，还要业主预交每平方米1.2元的物业费，真窝心。”叶女士说。
《细则》明确：以后再遇到这种情况，市民可以理直气壮地拒交物业管理费。根据《细则》，开发建设单位应在房屋买卖合同中，明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区，以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
昨日，记者从物价部门获悉，市物价局、市住房局联合下发的《关于印发〈南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》（以下简称《实施细则》）已于12月2日起正式实施，明确规定物业服务企业只能收取7项费用，利用公共区域设施谋利需经业主同意，分期开发的小区由同一物管管理的收费标准也要统一。
物业服务企业只能收取7项费用
【案例】
到底哪些费用该物业企业收？很多业主并不十分明确。陈先生家住东方园小区，每个月收费通知单到手后，他都有些迷糊。除了水电费，物业还收取了物业管理费、专项维修金、垃圾处理费、电梯维保费、电梯电费。他搞不清楚哪些费用物业该收，哪些费用不该收，每个月稀里糊涂就交了钱。
近日一市民投诉称，近30层高的南宁城市杰座小区，3部电梯停用两部。物业人员表示，他们不收电梯使用费，只管电梯的维保而不管大修，想修的话，要提高物业费。
【规定】
《实施细则》规定，依法成立业主委员会之前的住宅小区，其物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费这7项费用。
物业服务企业除可按上述规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外，一律不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。
《实施细则》还规定与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。
物业服务企业向车主收取车辆停放服务费后，不得再向车主收取车位（车库）物业服务费。车位（车库）产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业，在向承租人收取车位（车库）租赁费后不得再另行收取车位（车库）物业服务费。产权车位（车库）的物业服务费应由拥有产权的开发建设单位或业主向物业服务企业交纳。
电梯维护费方面，《实施细则》明确，物业服务企业只可向安装有电梯设施的住宅楼的业主或物业使用人收取电梯维护费。该项费用用于住宅小区内电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。
《实施细则》还明确，业主对其住宅进行装修的，物业服务企业应提供装修管理服务，并向业主收取装修垃圾清运费。
分期开发同一物管收费标准一致
【案例】
中房·翡翠园小区住宅分多期开发，虽然属于同一物业公司管理，但住在一期和二期的住户所要交的物业费标准却并不相同。
“我们小区一期物业费是0.8元/月·平方米，电梯费另外收，二期是1.3元/月·平方米，不再收电梯费。”家住翡翠园小区的阮小姐提出，同一个小区，同一个物业公司，电梯费另外收，二期的物业费每平方米就高出了0.5元，按照100平方米的房子算，一个月多出了50元，而一期的房子交的电梯维护费是30元/月，这样算下来他们二期一个月就多了20元。
【规定】
《实施细则》明确，分期开发建设的住宅小区，在同一物业管理区域内均实行统一的物业服务等级和物业服务收费标准。
调整物业服务等级需经业主同意
【案例】
一名消费者向物价部门投诉称，南宁市和居·邕江郡小区物业企业为北海和欣物业服务有限责任公司南宁分公司，其物业资质级别为二级，按照南价格〔2009〕200号文件规定，二级物业在带电梯小区的收费标准浮动范围为1.08—1.32元/月·平方米。但是邕江郡小区物业管理费高达1.45元/月·平方米。像这样物业服务收费标准与实际物业服务等级不相符的小区，住宅小区要求调整物业服务等级或收费标准的该走哪些程序呢？
【规定】
《实施细则》明确，成立业委会之前的住宅小区，需申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。
调整物业服务等级的公示情况应经房产行政主管部门核实，并根据住宅小区的实际情况做出是否准予重新核定服务等级的决定。物业服务企业在不超过重新认定服务等级相对应的等级收费基准价的幅度内，确定住宅物业服务费具体收费标准，并向市价格主管部门申办收费备案手续。
市房产行政主管部门应每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。
利用公共设施经营要经业主同意
【案例】
“小区好多广告，不知道收入归了谁。”家住秀山花园小区的黄阿姨说，该小区出入口有广告牌，在各个路口转弯的地方也有灯箱广告，她提出疑问：这些公共地方用来谋利是否符合规定？“小区里设有很多广告牌，电梯里面也有，物业公司的这些经营收入都不知道用到哪里去了。”中房·翡翠园小区市民黄先生对物业公司利用业主公共设施赚钱牟利很愤慨。而这种情况在不少小区都有出现。
【规定】
《实施细则》明确，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务质量好收费可相应提高
【案例】
自2013年起，南宁市住房局在全市范围内每年评选“十佳”(十差)物业服务企业。这一活动目的在于让物业服务企业提高服务质量，提高整体的物业服务水平。有些企业提出，仅仅有评选不能激发和推动物业服务企业提高物业服务质量，应该提倡优质优价，做得好的企业可以相应提高收费，做得不好的降低收费。
【规定】
《实施细则》规定，成立业委会之前的住宅小区，荣获国家级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号后，按照鼓励先进、优质优价的原则，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准，住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。
荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%。物业服务企业须重新办理物业服务收费备案手续后才能按上浮后的收费标准收费。
（记者 孟娟娟）
7项费用
●住宅物业服务费
●车位（车库）物业服务费
●车辆停放服务费
●车位租赁费
●电梯维护费
●装修垃圾清运费
●出入证制作工本费
车位费和物业费
●车主交纳车辆停放服务费后，不再交车位（车库）物业服务费
●收取车位（车库）租赁费后不得再收车位（车库）物业服务费
●同一物业管理区域内均实行统一的物业服务等级和物业收费标准
