未办理过户登记不影响房屋买卖合同的效力

　　——合同效力不等同于物权效力

　　老翁将房屋转让他人未办理过户登记，老翁去世后儿子们对转让合同不予认可，房屋购买方诉至法院，请求确认合同效力。近日，横县人民法院对该案作出判决，确认双方签订的房屋转让合同有效。

　　1998年12月9日，杨某与老翁沈某签订“房屋转让契约”，约定沈某将其所有的位于校椅镇某小区的楼房一层转让给杨某。沈某收取转让费2.2万元后将房屋交付给杨某使用至今，但一直未办理过户手续。2011年12月，沈某因病去世后，沈某的家人以签订“房屋转让契约”不是沈某的真实意思，且转让价格过低等理由，拒绝承认“房屋转让契约”的效力，称该房屋未过户，仍然是他们家的财产，并多次组织人员到该房屋闹事，阻止杨某继续经营使用该房屋。

　　法院审理认为，沈某是完全民事行为能力人，作为房屋土地使用证上的使用权人，其将房屋有偿转让给杨某，并有见证人书面见证，是沈某的真实意思表示，没有证据表明双方存在恶意串通的行为，而且1997年8月，沈某以价款11632.50元购买了讼争房屋，次年即1998年12月便以成交款22000元转让，时值房屋价格市场没有当今房屋价格市场的涨幅，房屋转让不存在不等价问题。因此，双方签订的“房屋转让契约”没有法律规定的无效情形。虽然该房屋未办理过户登记手续，但是物权效力不等同于合同效力，即房屋未办理过户登记手续不影响房屋转让合同的效力。法院遂作出上述判决。

　　法理评析：

　　《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

　　本案中的“房屋转让契约”，是双方真实意思表示，没有法律规定的无效情形，法律、行政法规也没有规定购房合同办理批准、登记等手续后生效。虽然该房屋未办理转让登记手续，房屋的所有权没有发生变动，但并不影响合同的效力。所以，杨某与沈某签订的“房屋转让契约”是合法有效的。