（一）：投资增长放缓、需求不旺、价格平稳
武鸣辉华房地产信息公司用“投资增长放缓、需求不旺、价格平稳”，概括2011武鸣县房地产市场基本情况。
受国家宏观调控政策和从紧的货币政策及消费者心理预期等因素影响，2011年，武鸣县新建商品房批准预售面积为48.39万平方米，预售住宅3439套（商铺617间）。分别比2010年同期下降6.38%和13.57%。
因武鸣县城规划调整，以高层电梯住宅为主打户型冲击市场，房价比2010年有所上涨，新建商品房平均销售价格3561元/平方米，商铺均价12464元/平方米，同比上涨21.62%；二手房平均销售价格2830元/平方米，同比增长24.50%。
虽然交易量减少，投资放缓，但总的来看，与2010年相比，2011年武鸣房地产总投资仍呈增长态势。2011年完成房地产固定资产投资9.99亿元，同比增长14.11%。
房地产总投资增长但交易量减少，使得武鸣县房地产市场供给相当充足。
为何2011年武鸣县房地产需求如此不旺盛？据武鸣辉华房地产信息公司分析认为，购房者购房意愿减退是主要原因。虽然武鸣县一小部分楼盘也采取了打折、推出特价房等促销手段，但离购房者的心理承受价位仍有一段距离。而且受上海、杭州等大城市降价甚至出现购房者要求退房、断供等风潮的影响，购房者对市场信心不足，观望气氛浓厚，市场不景气。
另一方面是受宏观政策调整的影响。去年出台的一系列从紧货币政策，多次调高贷款利率，并提高第二套住房的首付比例。这些政策对抑制住房投资产生了一定效果，也在一定程度上抑制了合理的改善住房需求。
另外，今年以来，持续高企的CPI逐渐回落，国内外经济形势不明朗的情况下，人们主观上不急于购买房产保值、增值。而二手房交易个人所得税的调整等因素导致二手房的成交量开始随市下降。
尽管目前武鸣县房地产市场仍处于调整阶段，但房价只是平稳回调，并没有大起大落。据观测，武鸣县房地产市场从2004年以来，年平均增长率都保持在10%左右，呈现稳步增长的态势。
武鸣辉华房地产信息公司认为，要让武鸣房地产市场“回暖”，重点是要拉动需求。这需要市场给购房者实惠，减免各种费用，如物业费、管道燃气费等，以刺激消费。
（二）2011年房地产业迎来了转折性的一年
2011年房地产业迎来了转折性的一年，始于2010年的这轮调控在2011年得到不断深化落实，政府采取金融、税收、行政等多样化手段，通过限购、限价、限贷等多途径对房地产市场进行调控。在此背景下，武鸣县房地产市场持续平稳理性发展，房价过快上涨的势头得到有效遏制，保障性安居工程有序推进，房地产调控取得了阶段性成果。
2011年武鸣县房地产市场运行的主要特点：一是住宅用地出让量价齐降；二是新开工面积、新建商品房供应量下降；三是新建商品房成交量增幅下降、成交价格小幅增长；四是房地产开发投资增长但增幅下降；五是二手房成交量下降、成交价格增长；六是房地产企业上缴的地方税收同比增长但增幅下降，房地产贷款同比增长但增幅下降；七是按计划完成了保障性安居工程阶段性任务。总体而言，2011年武鸣县房地产市场运行平稳，市场供求基本平衡，库存量增大；实施限购措施后成交量低位徘徊，价格上涨势头得到抑制。
2011年房地产运行特点的主要原因有，一、房价调控举措效果明显，限制了投资投机性购房者；二、首套、二套房贷首付款比例及贷款利率提高、个人转让住房营业税调整、央行加息等调控政策措施出台提高了购房者的购房成本和二手住房的交易成本；三、受国家和南宁市出台限购令等房地产调控政策叠加效应的影响，不受住房限购措施影响的购房者对未来房价下降的预期增强，刚性需求购房者观望心理加重而暂缓购房计划；四、在房地产市场调控下，开发企业资金回笼放缓，开发商拿地、开工新项目趋于理性；五、医院小区、粮油小区等经济适用住房上半年的放量推出拉低了新建住房价格。
（三）商品房销售理性回落，保障住房建设有序推进
一、房地产理性发展的主要特点：商品房销售理性回落，保障住房建设有序推进
1、房价快速上涨的态势得到有效遏制，调控初衷得以实现
2011年，我县商品房销售均价为3561元/平方米。从1-12月商品房销售均价趋势图，我们可以清晰看到，房价在2月由于受政策和季节因素双重影响，出现回落，3月处于低谷期，究其原因一方面处于政策消化期，均价下浮,另一方面工商小区、医院住宅小区、粮油小区等保障房的集中搭桥供应拉低了全县的均价。自4月以来，商品房销售均价在宏观调控下总体趋于平稳，走出了非理性上涨的怪圈，调控取得预期效果。
2、商品房销售理性回落，调控亮点突出
2011年，全县成交商品房面积36.03万平方米，比上年同期下降12.70%，销售面积、销售额处于下行区间。从成交类型看，90平方米以下住宅为主的小户型成交亮点突出。在宏观调控下，尽管销售面积、销售额理性回落，但小户型销售的理性增长意味着刚需正逐步得到有序合理释放。
3、存量房交易总体平淡，呈现理性回归
2011年全县存量房过户面积35.25万平方米，比上年下降15.3%。存量房的冷清场面标志着以往频繁投机购房方式的结束，房产交易日趋理性。
二、保障住房建设有序推进
1、保障房投资建设开工提速，力度诼步加大。2011年，我县完成保障房投资4.2亿元，同比增长53.8%，占房产投资比重为27.2%，所占比重同比提高8.5个百分点。
2、保障房施工、竣工面积连年扩大。2011年，全县共有2个在建保障项目，在建项目施工面积17.90万平方米，同比增长146.3%，占在建项目总施工面积31.3%，其中新开工面积6.16万平方米，是去年同期的1.2倍。保障房建设规模的不断扩大，为进一步完善保障房制度，解决中低收入家庭住房难的现状打下扎实的基础。
3、保障住房搭桥供应销售形势良好。2011年，工商小区、医院住宅小区、粮油小区等保障房的集中搭桥供应实现保障住房销售面积14.65万平方米，占总销售面积的59.33%，占比较去年同期提高39个百分点，其中现房销售面积2.91万平方米,期房销售面积11.74万平方米。保障房良好的搭桥供应销售情况预示着越来越多的中低收入阶层能够“居者有其屋”，民生问题得到切实改善。
（四）当前房地产开发存在的问题和市场展望
一、存在的问题和建议
1、随着我县《住宅小区建设项目竣工综合验收实施办法》出台，房开企业的楼盘验收门槛提高，时间过长影响了房产证的办理，业主反响比较大。一方面，开发商一般是分期开发，在项目没有全部开发完毕前，开发商根本不可能拿到整个项目的“综合验收”证书；另一方面，业主为保障自己的权益，坚持以《住宅小区建设项目竣工综合验收办法》条款为依据，在收楼时看到“综合验收”合格书才肯收楼，加剧了业主与开发商的矛盾。
2、商品房竣工速度减缓，但空置面积增幅呈上行趋势。竣工速度放缓、空置面积增幅则表明在宏观调控下，房产市场库存商品房去化率偏低，值得我们关注。
3、“一房一价”亟待政策进一步细化落实。2011年，南宁市公布了《商品房销售明码标价规定》实施细则。其中最引人关注的两条是：要求房屋销售明码标价，不得虚报价格；禁止捂盘惜售，要求一次性公开全部销售房源。政策制定的初衷是为了对开发商们虚报、哄抬价格、制造“抢房”气氛等惯用营销手段予以规范，挤出销售中的猫腻，对购房者有利，而目前“一房一价”最大的问题是执行困难，由于缺乏较为完善的监督、惩治处罚手段，对于房价进一步公开、透明，成效并不明显。
二、2012年我区房地产市场展望
在宏观调控下，调控效应在2012年将得到进一步的显现，我县房地产投资增速将逐步趋缓；在稳健的货币政策下，商品房销售将持续在低位平稳运行。与此同时，保障房的建设开发投资将为房地产市场注入新的活力，房产投资建设结构受此驱动，将逐步合理有序调整，呈现房地产市场新风貌。（卢永康）
