周六，和三个地产圈内的哥们，开着车子在武鸣踩了踩盘。时间比较短促，浮光掠影的看了些项目，也看了看整个城区的规划方向及居住氛围等等。幸好，同行者有个是在当地长大的，讲了很多很难眼见的东西给我们。

城市特点：

武鸣是除邕宁外离南宁最近的县份，四十余公里而已，县城规模比较大，市容环境还可以。比较有名的东西基本都和吃喝玩乐有关，比如三月三歌圩、灵水、花花大世界、伊岭岩，另外还有个很著名的“灵马鲇鱼”。我们在灵水景区的外面坐了一会，发现到外面停车场的车牌那里都有，尤其南宁市内的不少。据说，其他几个景点和特色旅游项目，南宁来的甚至广西境内的都很多。

房产项目：

综观之下，武鸣房在建在售地产项目集中在两个区域，入城的新区以及其新行政中心区附近。看过在建在售的项目，有个感觉，产品档次比较低，规划很差劲，户型也不太好。多数项目以多层为主，有极小量小高层。只见到一个高层项目，独栋商住楼。在其行政中心区的地税局隔壁，售楼部在一个臭哄哄的敞开式街铺里，售价也是武鸣第一高，两千五。唯一让俺有点感觉的，是隆固地产的万隆商业街项目。整个项目的规划以及产品都算的上武鸣一流的，据说开发商是开发南宁塞纳维拉那个。这个开发商比较让俺佩服的一点是，在项目边上的河上还自己出钱建了两座桥，其中有座风雨桥盖的很古典。未来，也能算的上武鸣的小人文景点了。

比较让俺喷饭的，是刚一进城路边看到的一个项目，整个小区规划的跟个兵营似的，一栋栋楼排的整整齐齐加密密麻麻。不过体量比较大，据说要一两百亩的样子，开盘价估计在一千八左右。此项目所在位置为南宁到武鸣的必经之路上，附近还陆续有一系列项目在建或土地闲置中，很集中。而且，目前此区域路网规划已经完成，靠近环城路。未来，依托地利优势，此区域估计会成为武鸣比较有特色的一个新的中心居住区。

整个看完了武鸣的项目我发现，其实未来几年内这个县城内商品房的供应量还是不低的。不过，由于产品基本都属于陈旧类型，同质化竞争比较严重。另外，销售管理水平比较低，各售楼部的销售人员都懒洋洋的，一付爱搭不理的样子。

客群研究：

    武鸣也是个典型的县份房地产市场，其主要商品房购买群体为本县城内居民及周边乡镇内比较有消费力的人群。外来投资者，基本以投资比较有发展潜力的街边商铺为主，所占比例不大。但依托武鸣目前比较良好的人文及旅游业资源，还是具有一定的投资回报率的。因此，未来这部分人群会逐步增加。

推广途径：

    从所见的宣传品来看，武鸣房地产项目推广手段比较单一。最主要的推广手段是户外大牌及楼盘的外墙广告，兼之有些小报DM之类。从推广手段上来看，基本还处于等客来看的低水平阶段。尤其，在其下面乡镇的宣传上，估计力度很差。但是，这恰恰是一个很有刚性购买力的群体。

观后感：相比俺另外一个比较熟悉的南宁县份宾阳来看，武鸣给我的视觉感觉要好的多。城里没那么高比例的自建天地楼，整个城市的感觉也比较清新。相比宾阳来看，没有那种老气横秋的闭塞感觉。通常，这是因为常年有外来人流才能带来的一种说不太清楚的东西。另外一点，不知道是否因为旅游为重的原因，主要街道也显得比较宽阔，不压抑。

    考察间隙，意外发现灵水边上还有个国家体育局的训练中心，主要是游泳的和射箭的。问及原因，边上友人回答，因为这里的水基本上常年恒温在二十几度。即便到了冬天，也不用烧水游泳。俺忽然觉得，其实这个小县城，如果能再挖掘挖掘，还是很有发展潜力的个地方。印象里有人说过，武鸣自称是南宁的后花园兼澡堂子，看来此言不虚。

PS:俺不会写啥房地产市调报告，时间短促看的也不仔细。觉得有趣，写出来供大家参考补充而已。外行看个热闹，内行也别见笑！