容积率增加1个点，将会对业主的生活造成什么样的影响？算一算就可以发现，小区的人口增加了，公共设施和车位紧张了，居住舒适度也降低了。南宁市日前出台《南宁市出让土地容积率提高暂行办法》（以下简称《办法》）,规范容积率提高行为，保障业主的居住舒适度。《办法》的出台有何背景？将对房地产市场有什么样的影响？居周刊记者采访了业内多位人士对此进行解读。

背景

部门严查违规提高容积率

《南宁市出让土地容积率提高暂行办法》的出台，剑指违规提高容积率问题。

7月23日，记者到南宁市规划局采访时有关负责人表示，《办法》的出台是为了规范提高出让土地容积率的审批行为，提高土地的合理开发强度，维护房地产市场正常发展和各项目业主的切身利益。南宁市国土资源局土地利用一科有关负责人表示：“政府文件只有严格执行，不便发表评论。”

该办法的发文时间是2009年4月1日，为何却在数月之后才公布？有观点认为， 南宁土地招拍挂市场日渐火爆，上半年房产均价以4500元/平方米重返2007年最高点。政府在此时出台管理办法，难免让人产生房地产将再次调控的联想。

无论业界想象如何，南宁甚至广西，土地容积率违规提高的严查风暴已经刮起。6月18~19日， 中南、西南片区房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理工作座谈会在南宁召开。监察部监察专员乔洁在会上提出“要深入开展清理检查工作，严肃查办案件。” 而早在2008年12月，住建部和监察部就联合发布《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求严肃查处涉及容积率暗箱操作行为。

政策解读

谁可调？

4种情况可调高容积率

政策：出让土地容积率的提高，必须符合以下条件之一：1、出让土地所在区域因城市规划调整，需要增加建设强度的；2、在出让土地范围内增加广场等城市公共空间，或者增建中小学校、幼儿园、医院等公共配套设施以及市政公用设施等；3、增加出让土地范围内绿地面积，改善小区居住环境的；4、出让土地原有建设限制条件发生重大变化，包括规划道路调整、高压线廊取消、排水渠改造等。已核发《建设工程规划许可证》并开工的建设项目（含已实施建设的整个住宅小区）原则上不再调整容积率。

解读：哪些情况下可调高容积率，以前一直都没有明确的规定，这就在土地在招拍挂后，给开发商用各种方法调高土地容积率留了余地。《办法》明确规定了提高容积率的几种情况之后，更有利于节约和集约利用土地，规范出让土地容积率提高的审批行为。

如何调？

降低建筑密度提高绿地率

政策：建设项目提高容积率的同时，应当符合有关降低建筑密度和提高绿地率的规定：1、要按容积率提高幅度的30%～50%降低项目建筑密度，以居住为主的建设项目建筑密度降低后不应少于20%，以商业、办公为主的建设项目建筑密度降低后不应少于25%；2、多层住宅容积率应不超过3，绿化率应不低于30%。建设单位通常以增加建筑密度和降低绿地率来实现建筑面积的加大；3、建设单位拟提高出让土地容积率的，应当向市规划行政主管部门提出容积率调整申请，陈述调整内容和理由，并附调整后的规划总平面图和建筑设计方案示意图。

解读：建设单位通常以增加建筑密度和降低绿地率来实现建筑面积的加大，而《办法》规定了容积率提高后建筑密度和绿地率的上、下限控制值，以保证建筑使用的舒适性。

补多少？

获批后须补交出让金差价

政策：经批准提高容积率的，到市国土资源行政主管部门办理补交土地出让金差价相关手续。补交土地出让金差价的计算公式为：改变容积率补交土地出让金差价＝调整容积率后核定的新楼面地价×调整后总建筑面积－依据原容积率核定的楼面地价×调整前总建筑面积。

解读：新楼面地价的评估时点应为调整容积率基准日同一时点下的宗地价格。《办法》的出台，为开发商随意变更容积率设限，调整后的容积率越高，开发商须缴纳的土地出让金差价也就越多
各方观点

看空派

广西兆邦集团营销总监唐疆生：很多开发商都是先高价拿地，再慢慢磨政府或想方设法提高楼盘容积率，以提高项目利润率并减缓高地价的成本压力。提高容积率行为设限后，开发商遭遇地价成本提高和项目利润率减少的两头挤压，这对开发商的一大考验。

看多派

宝资杰项目咨询总经理王洪超：规范了提高容积率的行为，从长远来看还是有利于行业发展的。开发商的利润获得必须更加规范，过去依靠提高容积率快速提高项目利润率的路越走越窄了，必须坚持产品创新。

中立派

南宁翼虎顾问总经理黄利华：严格来说，招拍挂土地的容积率是不能调的。如果能随便调改，将会影响市场的公平性。《办法》的效果如何，关键靠后期的执行。

算一算

调高容积率有何影响?

开发商在容积率上多加了一个点，数字看似不大，但却在方面面面造成小区居住舒适度的影响。包括后期居住的交通道路、车位配比、业主子女入学等。以一个建筑面积10万平方米，容积率2.0的项目为例，假设容积率调高为2.5，用数据说话。

1、建筑总面积

容积率调高为2.5，项目的总建筑面积将变成：10万平方米÷2.0×2.5=12.5万平方米。增加了2.5万平方米。

2、总户数

假设项目以100平方米为1户，调改前项目总户数为：10万平方米÷（100平方米/户）=1000户。调高容积率为2.5后，总户数为：12.5万平方米÷（100平方米/户）=1250户。增加了250户。

3、小区总人数

以每户3.5个人计算，容积率调高前项目的小区总人数为：1000户×3.5人/户=3500人。调高后小区总人数为1250户×3.5人/户=4375人。增加了875人。

4、项目新增销售额

项目调容积率后增加了2.5万平方米，假如该项目的房产均价为4000元/平方米，项目新增的销售额为：2.5万/平方米×4000元/平方米=1亿元。

楼盘容积率提高，楼层随之不断加高，业主的居住舒适度大大降低。图为柳沙某小区20层的高楼。