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楼市低迷 是否适宜买房?
来源: 网络浏览: 19时间: 2008-11-27
   来自官网的数据显示,北京春节过后的一周内(2月13日至19日),每天的签约量都在两位数,6天总共仅有489套住宅期房签约交易。而节后的第一天,只有55套住宅期房签约,第二天也只有45套签约。与北京2007年春节后一周内的签约相比,下降严重。2007年春节后的一周,总的签约达到了1168套,即今年春节后一周住宅期房的签约比去年同期下降了近六成。从2月1日至19日,总的签约量仅为999套,日均签约不足53套。而1月份日均签约为186套。2月1日-19日的日均签约还不足1月份的1/3。

    尽管楼市处在低迷期,但还是有一定的成交量。到底谁在淡市中买房?他们都如何买房?又如何考虑的?自从“拐点”论成为房地产的主流话语以来,房地产一片风声鹤唳。在看涨和看跌的争论中,买房是否适宜?在目前楼市低迷时期投资房产是否合适?春节刚上班,记者就接到很多该类问题的咨询电话。本期精英论坛邀请深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松,第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司投资部助理董事纪刚,北京科技大学教授、经济学家赵晓进行探讨。

    陈劲松:刚性需求、长期的理性投资者共筑买方市场

    进入2008年,成交量依然低迷。深圳的中天、创辉事件;股市的不景;美国的次贷风暴;春运的大风雪;土地的流拍;银根的紧缩,都为08年的市场开出了暗盘。但是市场还有成交。

    购房的人群可以分成三类:首先是长期对某一区域关注的人,比如较长时间住在某区,对区域的情况非常了解,对该区的房子在过去几年中价格的变化以及什么样的户型更适合自己了如指掌,这些人以换楼为主,兼有改租为买的首次置业者;其次是刚性的首次置业者,这是中国人的特点,买房是为了让自己有安定感,也是对家庭责任感的体现。他们是目前中小户型的主要买家;再次是长期的理性投资者,这里有套股换楼的,有对未来充满信心的,有要对抗通胀的,有要赚人民币升值的,他们是目前豪宅的主要买家。

    与去年高潮时买房的“羊群效应”不同,他们更接近专业的购房者:首先是大量地看房,不只是比较一手的开发商的房子,还比较同区的二手房,甚至是广泛区域的房子,从容而专业;其次是砍价能力强,不到心理接受的价位决不出手,而正因为掌握了大量的信息,以至于他们可以判断出手下订的时机;当然,他们会总结出最为合适的条件,比如付款方式和装修设备,以及付佣金的优惠。

    这是典型的买方市场,买方拥有了主动权,同时这是一群典型的探低实践者,他们对楼市大势低迷的看法,不是悲观的感叹,而是维护自己的利益。中小户型的买家,基本是前几年没赶上置业潮的一群,他们在06、07年面对着疯涨的房价对置业几乎绝望,但此次调整使得价格可以承受了,自己的积蓄和收入可以支付首期和按揭了,加上租金上调,这就成为买房的一大动力。目前,这是成交量的主要构成。

    大户型与豪宅的买家,大都是六七年前购买了自住用房,这部分买家有一个重要的换房时间参数,五年的换楼期。这六、七年中,发生了一系列的客观变化——楼宇的质量有了明显的提高;中高端家庭收入尤其是资产性收入有了很大的提高 ;子女成长带来了学校和社区等一系列变化,这使得“五年之痒”并不只是投资问题,而成为了生活方式问题。

    所有这些买房者并不是网络上被简单分类为“多军”的单纯投资者,事实上他们也并不看好物业在短时间内升值,短期投资者——就像07年的“深军北伐”一样,是“宁买当头起”的;其次,他们顶着“下滑”的压力买房,确实源于一些长期生活和投资的实际考虑,而长期投资与短期炒卖基本上是两类不同的人,而他们普遍对物业价值长期看好;还有,他们知道房地产市场与股票市场的本质区别,就是房子的价格是“个别形成”的,每套房子的价格都会有不同的形成特点,而此时,正是买家主导成交价的时候,因此房子的价格,绝非铁板一块,好价格的出现还取决于卖家在本次宏调中的损伤程度。此外,他们都是实证主义者,而非推理演释家,当他们看到银行的抵押物的坏账率没有提升,豪宅总体放盘量没有提高,个别低价位的成交则是他们的机会。

    纪刚:投资、买房两相宜

    从房地产市场当前情况来看,房地产市场仍面临巨大需求,一方面,中国多年来积聚的人口红利,人民收入的快速增长以及国家对个人消费贷款的支持力度都决定着对房地产市场的巨大需求;另一方面中国的城市化进程与旧城改造使得人们对房屋的需求存在刚性,不受国家宏观调控的影响;同时由于个人投资可以选择的项目和途径相对有限,在楼市和股市中投资依然是广大个人投资者的首选。

    目前的调整利息、提高第二套房首付的金融手段促使成交量下降。受到一些言论影响,市场观望情绪浓厚。开发商、有房待售者和自用买方,投资客都在不断观察中调整自身策略,目前成交量下滑和价格略有下调是双方博弈的阶段结果。但目前的状况应该是阶段性的。因此选择在目前观望和市场交易冷淡时期入市,反而有更多挑选余地,更大的议价空间。

    在房产投资产品的选择上,价值投资的概念非常重要,诸如地段和产品本身的稀缺性都是价值投资者不容忽视的。北京三环内的区域,一些核心区域商业都具高投资价值。但为什么处在同一区域同一地段的房子,有些房子热销,有些房子却烂尾或者滞销?产品本身的硬件、软件,如外立面的设计、物业公司的管理水平、开发商的利益倾向都需重点考察。还有别墅类的产品,国家对别墅类产品用地严格控制,该类产品的稀缺性注定其具备好的投资价值。

    与其他投资类产品相比,房产具备投资和居住的双重特征。房产开发周期一般都在两年左右,加之政策对未满5年就上市交易的房产的诸多限制,以及房产的不动产性,使得房产相比于股票更倾向于长期投资。深圳之所以出现崩盘,就是投资者们把房产当作短期投资,恨不能一周房价就涨10%。这样的结果必然就是“搬起石头砸自己的脚”。建议根据投资者的财力情况,可以将个人专用于理财的钱之30%~50%用于不动产,做长期投资。

    房产的投资收益由两部分组成,一是出租房产的现金收益,二是资产在出售时差价产生的收益或损失。目前由于市场租金的涨幅始终落后于房价的升幅,因此现金收益的比率相对较低,北京市场平均在3%~5%,大部分投资收益来源于出售时房价上升带来的盈利。随着上涨速率的减缓及租赁市场由于需求旺盛而形成的租金稳步上升,两种收益的比例应趋于合理。

    赵晓:自住或可出手,投资必须谨慎

    当前中国房地产供不应求的基本格局未有任何改变,导致供不应求局面出现的流动性过剩局面和政府垄断性的土地制度没有任何改变。因此所谓“拐点论”是虚妄的,更多可能表明的社会公众对拐点的期待而已。

    但必须提醒的是,今年的风险会比往年大大加大。一是从紧的货币政策将对市场产生重大影响。二是万科作为地产领袖的言论及行为已对市场信心产生严重影响,这比宏观调控还厉害,而中国房地产近几年来投资和投机比例增大,因此信心的改变可能会对地产市场产生相当大的杀伤力。

    总体看,当前的市场调整是正常的,并且中国不同的城市和不同性质的市场会产生走势差异。房市从长期仍然向好,长期投资的朋友仍然不可错过。对于自住型买房人,应该有一个积极的心态。当前,楼市正处在一个相对稳定甚至下滑时期,促销活动繁多,挑选余地较大,是一个不错的购房时机。对于投资来说,则应考虑利率风险和政策风险。除了关注政府的土地政策,开发商增值税、土地闲置税执行程度、保障性住房保障比例是否增加之外,政府的金融政策,如货币政策是否会放松也值得观察。

    
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