海南即将告别已经实行26年的商品房预售制。

实行现房销售

近日，海南省海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（下称为《通知》），提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

《通知》包括，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止销售安居型商品住房和市场化商品住房；改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

另外，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。

总结来看主要为三点：

1. 本地人限购第三套房；

2. 鼓励发展政策保障性质的安居型商品住房；

3. 改革商品住房预售制度，新开发项目实行现房销售。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，《通知》的出台并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效，保持房地产市场稳定，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。

2018年4月22日，海南推出“全域限购令”，受此调控影响，2019年海南全省房地产开发投资同比下降22.1%，远低于全国9.9%的增幅；商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右。

对于实行现房销售制度，霍巨燃指出，主要是解决因商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，而这些问题是房地产投诉和纠纷的最主要因素。

商品房预售最早出现于香港。1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来，即房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。

某房企内部人士对《国际金融报》记者表示，当前各地申请预售证的制度不尽相同，除了前期四证的手续条件外，主要看工程进度，有些地方要求达到主体1/3或者±0，不同地区进度要求或存在差异。

重启土地出让？

作为资金密集型行业，资金可谓房企的命门，通过预售制度，开发商在建设初期，可以通过销售提前回笼资金，从而保证后续项目的进行，进而形成以较少的自有资金撬动项目建设所需的庞大资金的“杠杆”效应。在广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉看来，预售制度，本身就是让开发商加杠杆，快周转。

事实上，高周转正是近年来房企高速发展的利器，是大房企拉开差距、扩大优势的高速跑道，更是中型房企弯道超车的法宝。

阳光城集团执行副总裁吴建斌曾指出，高周转不等于缩短物理工期，而是要求快开发、快销售、快回笼。

一旦预售制取消，改为现房销售，无法提前回笼资金，房企建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，更大的成本投入和更长周期的资金沉淀，无疑增加了房企的压力。

预售制助力房企周转速率和规模扩张的同时，也导致了不少弊端的产生，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。

中原地产首席分析师张大伟将房地产市场出现的各种质量问题与预售制度挂钩。在张大伟看来，“预售制度加快了房企的销售节奏和建设数量，是房地产行业快速发展的基础条件之一，但对购房者来说，因为保障度太低，存在各种不确定风险，由此产生的大量纠纷经常让购房者付出不小的代价。”

此次海南取消预售制，要求新建商品房全面实施现房销售对于受疫情影响本就紧张的房企资金链无疑是更大的考验，那么此举是否会导致房企在海南拿地策略转变？李宇嘉认为，海南2016年就停止出让新建住宅用地，此次取消预售制度是以退为进，重启土地出让。对于房企而言，想在海南市场生存下去必须具备强劲的实力，此外要长期扎根，回归海南基础设施建设，助推海南自贸岛的建设，这是房企的生存策略。

虽然先前部分城市尝试过“现房销售”，但在一省范围内全面推行还尚属首次，因此其他城市是否会效仿海南备受关注。李宇嘉认为，海南只是个案，取消预售是在确保继续断腕“去地产依赖”、“去地产投机炒作”的既定战略不改的前提下，恢复商品住房供地和开发，让地产回归正常。作为岛型经济体，海南的经济体量小、产业简单、人口少（常住人口近944万），地产规模很小（占全国的1.2%）。从地产依赖到产业转型，包袱少、负担轻、转身快。但对于国内其他省市来说，没有海南断腕去地产依赖的大环境。