广西新闻网-南国早报记者 罗暘 实习生 农艳芳

近日，自然资源部下属的中国土地勘测规划院发布了今年第二季度及上半年全国主要城市地价监测报告。报告显示，第二季度全国地价总体水平保持温和上行态势。南宁住宅地价在第二季度环比上涨1.6%，上半年总体涨了约3.1%，季度涨幅持续保持稳定。土地成交量方面，五象新区遥遥领先，有的城区则是“零成交”。

1 地价涨幅持续保持稳定

报告显示，第二季度，南宁市除工业用地保持0.2%的环比涨幅外，其余用途土地价格涨幅均有加大，不过变化均比较小。综合用途地价涨幅从第一季度的0.92%变为0.98%，商服用途地价涨幅从0.49%增加到0.55%。与市民购房关系比较密切的住宅用地，则是从1.52%增至1.6%。与去年同期相比，住宅地价总体上涨了约6.74%。今年上半年，南宁住宅地价总体涨幅约3.1%。

2016年年中，南宁土地市场曾出现住宅地价快速上涨的情况，季度涨幅一度接近2.5%。随后，相关部门采取了一系列抑制房地产投机的调控措施，土地市场由偏热转为稳定。

根据报告，南宁住宅地价的季节涨幅已连续六个季度保持在1.5%~2%。稳地价的各种调控措施中，去年引入的“限地价、限房价、竞产权移交房”的竞价模式，效果最为直接。竞买人对一地块能开出的最高价格，在出让前就被直接确定。在此模式下，“地王”几乎没有可能出现了。

2 五象新区成交逾千亩

土地是房地产开发的基础，土地的供求关系对房价影响较大。每年上半年，土地市场都较为沉寂。不过，今年上半年，南宁土地市场却是“冷中有热”。

除了3月和4月，其余月份都有商住用地成交。六个月内供应商住用地18块（不含南宁市武鸣区，下同），面积超过1450亩，其中17块成交，成交总面积1377.59亩，另一块因无人报价流挂。与去年同期相比，商住用地的供应量同比上涨了约30%。

从供应和成交的土地所属区域来看，近几年发展迅速的五象新区仍是“一哥”。上半年成交的17块商住用地中，有十块出自五象新区，总面积约1049.87亩。唯一零成交的城区是青秀区，上半年没有供应一块商住用地。

根据南宁市国土部门制定的土地出让计划，今年，南宁市本级计划出让4072亩商住用地。这意味着，扣除上半年已供应的约1450亩，下半年的总体计划供应量将超过2600亩，大大超出上半年的供应量。

值得注意的是，下半年，青秀区有可能出现一波供地高峰。按照计划，若以城区作为统计口径，青秀区以约927.75亩的计划供应量位居各城区榜首，这些土地将全部在下半年推出，其中不乏凤岭片区的优质地块。目前，英华青山路口附近、靠近青竹立交的近70亩宅地已确定在9月挂牌出让。

3 房企拿地成本并不低

房地产市场即将进入传统旺季“金九银十”。业内人士认为，在房贷利率上浮，以及“双限一竞”等调控政策的影响下，短期内南宁土地一级市场将保持稳中微升的态势，个别稀缺优质地块仍会引发房企争抢。上述报告也认为，住宅地价涨幅收窄的可能性预计会增加。

既然土地价格升幅持续保持稳定，为何最近一两年不少“刚需”仍感觉买房“压力山大”？业内人士分析，这主要是由于市场上精装房盛行，首付成本明显增加造成的。在“限地价、限房价、竞产权移交房”的出让模式下，成交地价虽然有上限，但产权移交房面积没有上限。比如，今年6月，龙岗片区有约98亩商住用地出让，竞得人承诺配建的产权移交房面积，占项目最大建筑面积比例超过了30%，而产权移交房是需要开发商自行出资建设，且无偿移交给相关部门的。这意味着，产权移交房的建设成本，无形中也相当于拿地成本，且不会产生收益。算上产权移交房的成本后，该地块楼面地价从不到4000元/平方米变为至少6600元/平方米，与毛坯房销售均价上限的差距还不到1000元/平方米。实际拿地成本增加后，房企大多选择通过统一精装的形式，在装修上想办法弥补。个别房企甚至以“服务费”等名义违规收取合同外费用，购房者要留心。