二手房交易 这些风险要当心

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广西新闻网-南国今报记者王缉宁 何书俊

房产交易过程中，不少市民青睐二手房，原有的区位环境和生活配套设施，以及较为低廉的交易价格这些都是二手房的优势，尤其对于刚需一族，购置二手房源还能省去一大笔装修费用。近段时间，受税收政策影响，柳州市二手房交易的数量骤增。然而，二手房交易存在的各种风险，应引起交易各方的重视。那么，风险如何避免，相关部门和法律人士又有哪些举措和建议？记者对此进行了采访。

房过户 钱没了

2014年底，柳州市一学校已经退休的廖老师妻子病重，因急于筹措医疗费用，廖通过网上发布售房信息后，打算以49万出售房子。柳州市兴居房地产经纪有限公司（以下简称兴居公司）的员工覃春波主动找上门，称可帮廖老师卖房。

同年12月9日，廖老师夫妻俩与兴居公司法定代表人覃现记签订一份《房屋买卖合同》，约定将其房屋产权变更登记该公司员工覃春波名下。覃现记让覃春波先支付15万元购房款，并提出要安排一个名叫唐明义的人来“全权代理”。之后，还联系宜州市公证处来到柳州，让廖老师夫妻在公证委托书上签名，同意委托他们不认识的唐某，来代理办理房子过户、代收售房款。

然而，房子过户到覃春波名下后，因唐明义与覃现记及兴居公司之间是有债权债务关系，唐在代收了廖老师售房款后，拒绝把上述款项交给廖，他自己留下26万多元后，将余款转给覃现记。之后，廖老师向警方报案，经警方协调，覃现记只退出10多万元，唐明义则分文未退，廖老师为讨回救命钱，奔波一年多，至今20多万元售房款仍没追回。

对此，柳州市房产交易所交易管理科李杨秋科长提醒，市民们买卖房屋委托房地产经纪机构进行房地产居间、代理等服务的，建议选择已在房产主管部门备案，持有《柳州市房地产中介服务机构备案证明》的经纪公司。经备案的房地产经纪机构具有二手房买卖合同网上签约资格，可以在房屋买卖过程中直接进行房屋核验与网上签约手续，减少了买卖双方往返房产交易所办理业务的次数。此外，在房产交易所服务大厅有已备案经纪公司名录公示，市民还可拨打电话0772-2836055咨询备案情况。

订合同 看细节

对于合同细节疏忽大意，遇到不良中介，买卖双方都容易遭受损失。对此，柳州市城中区人民法院的法官提醒，无论是委托合同还是交易合同，都要慎重，明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金；违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同。可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约，一旦发生违约情况，要与对方协商解决，协商不成应及时起诉维权。

2013年8月，市民廖先生向某经纪公司签署《委托书（买方）》一份，委托某经纪公司作为中介方，购买一套103平米的住房，房款49.4万余元。在签订委托书后，廖先生即向经纪公司支付2万元作为购买物业的认购金。然而，房屋买卖还没有完成，该经纪公司却开始了注销登记前的清算，并于2015年2月3日注销登记。由于无法拿回认购金2万元，廖先生将该公司的两名股东诉至法院。

今年3月，城中区法院在审理该案后认为，双方间为居间合同纠纷，廖先生出具的《委托书》详细载明了自己与经纪公司之间的权利与义务，双方应按约定履行。而经纪公司未能代廖先生购买到房产，判决两股东依约退还廖先生交纳的房屋认购金。

钱交了 房没影

目前，除了选择中介参与其中，不少购房者还直接与卖房人进行交易。但是，在这一类交易中，也常常存在着风险。

2014年，柳江县发生这样一则案例，韦某与曾某协商，花240万元购买曾某位于拉堡镇的一套房屋。因曾某的房屋已抵押给他人，韦根据约定先支付100万元给曾归还抵押权人，作为办理解押手续的费用。由于柳江县至今没有资金监管机构，韦某之后再将余下140万元购房款支付给曾某后，便与曾某一起到柳江县的房屋登记机构办理产权转移登记手续，韦万没想到，房屋在产权办理转移过程中，因曾某还欠有熊某的100多万元，被熊某申请法院查封，此时，曾某却人间蒸发了。

购房款支付了，房屋产权转移尚未办完，挨法院查封后，韦先生焦急万分。最后，在法院主持调解下，韦先生只好帮债务人曾某垫付40万元后，熊某才同意解封，房屋得以过户。至今，由于曾某下落不明，韦先代其垫付的40万元，至今没有追回代垫款项。

针对上述案例反映的情况，李杨秋科长介绍，为维护房地产交易市场秩序，保障存量房屋交易资金安全，维护交易当事人的合法权益，柳州市在2013年就出台并实施了二手房屋交易资金监管举措。该举措对市区范围内的存量房交易的资金开展监管，就是由房产管理部门为买卖双方搭建信任平台和服务平台，房产交易成功后，通过监管账户将房款及利息付给卖方，房产交易不成功时，可通过监管账户连本金带利息退还给买方。

此外，房产交易所的工作人员还提醒，目前，市民选择一次性支付全部房款购房占的比例较少，多数需要到银行抵押贷款，此时，买房人与卖房人以及银行应当签订三方协议，确保买房人抵押贷款到位后，及时向卖房人的账户付款，即使出现异常情况，卖房人还可以以合同条款约束银行方面配合，向买房人追索维权。

有债务 要当心

去年，市民刘女士在卖房过程中还遇到了这样一种情况。刘女士当时出售自己位于三中路的一套住宅，她标出售价50多万元。购房人是一名公务员，因没有能力一次性支付房款。房屋交易前，购房人向光大银行申请贷款，但银行却没有与刘女士及购房人签订一份三方贷款协议。当银行同意贷款申请后，仅仅是电话通知购房人。购房人转告刘女士后，对方按房产交易部门要求，仅仅将30%首付款10多万元存入资金监管账户后，便让刘先行将房屋过户到购房人名下，购房人再持新房产证交由银行办理货款抵押登记手续后，尾款只有等银行放贷款。

刘女士了解得知，这是柳州目前的二手房交易中的“通常”做法。刘女士注意到其中一个问题：那就是此时房子已经过户到购房人名下，通过资金监管账户，自己仅能确保拿到首付款，但对近40万元售房尾款，要等银行给购房人贷款后放款。可是，一方面银行还没有办妥抵押登记手续，另一方面银行在与购房人的贷款协议中，也没有约定贷款放款时间，如果购房人欠有他人的债务，此时他获取刘女士的房屋产权后，有被债权人申请法院查封的风险，或者因银行拖延放款时间，两者都会损害到自己合法权益，存在不小的风险。

他山石 可借鉴

产权转移登记与银行抵押登记不同步办理；银行与买卖双方无三方协议，不对出卖人承担任何义务；贷款银行不约定放款时间等，对于柳州市二手房交易现行的做法，一旦二手房交易中买受人需按揭贷款的，往往给出卖人带来巨大风险。

“尽管有风险，但要消除这些风险，保障交易各方和利益，有关部门还能够做得到的。”广西君行律师事务所律师江庆提出了自己的的观点，一方面如银行能与买卖双方签订贷款三方协议，通过协议约定各方权利义务，明确放款时间、对象及违约责任，银行申请贷押登记手续，与产权登记部门受理产权转移登记过程中实现“无缝对接”，二手房交易中，即使买受人需按揭贷款，由于转移产权已经抵押权人已是贷款银行，这时贷款银行可向出卖人承担担保责任，前述的法律风险，迎刃而解。

江律师表示，他曾到上海市处理过一起产权纠纷案，发现上海市的做法值得借鉴。上海当地对于二手房交易中需要向银行申请按揭贷款的，银行都会与买卖双方签订一份三方协议，协议中约定有三方权利和义务，其中对银行有义务书面通知买卖双方；买受人申请贷款是否通过银行审核；银行贷款放款时间，以及银行如何确保出售人能否如数领取到贷款等，协议中都有明确约定。同时，银行申请抵押登记手续与买卖双方办理产权转移登记手续时，同步在产权登记机构进行“无缝衔接”，当出卖人房屋转移到买受人名下时，银行的贷押登记手续同步办妥，有效防止买受人在未支付完全部购房款情况下，其获得出卖人转移的房产时，确保已经将抵押权登记到贷款银行名下，有效防止买受人存在第三方债务时，避免了债权人申请法院查封交易房产的风险，确保了出买人及银行等各方的合法权益。