购买了五象中央广场的购房者到良庆区法院登记立案。记者 李俭芹摄

“关注购房陷阱”后续

“纸上房子”遥不可及 购房者抱团起诉开发商

广西新闻网-南国早报南宁讯 （记者李俭芹）开发商并没有实质上进行房地产开发，甚至连土地使用权都没有时，就虚构项目蓝图，向购房者卖房收钱（本报2015年11月22日《以为捡到馅饼 谁知掉入陷阱》、《处罚力度有限 损失难以挽回》曾作报道）。本报报道刊发后，南宁市房产监察支队根据调查情况，对五象中央广场、美丽城、天创·国都等项目的违规情况向购房者进行了通报（详见附表）。对于购房款，不少购房者尝试了多种方式要求退还，均无果。1月12日，购买了五象中央广场项目的30多名购房者，将开发商和代理商诉至法院。

方先生购买五象中央广场后，发现开发商根本没有进行房地产项目的开发，随后，为了追回钱款，他想尽了办法，向部门投诉，到企业维权……“监管部门介入后，虽然对开发企业进行了处理，但我们的钱始终拿不回”。

刘先生在广州工作，为了和大家一起抱团追回钱款，他花费巨大，最初是自己赶回来，给工作生活造成的影响非常大，后来，他就委托朋友代跑，每次200元，“这个维权的成本已经让人不堪重负”。不少抱团维权的人在谈起效果时，个个眉头紧皱，“各种方法都尝试了，但钱却没能拿得回”。

从监管部门的通报中，记者了解到，亚美国际等项目其实是一个虚构的房地产开发项目，没有实质的房地产开发内容，“最起码的开发基础——土地都不在开发公司名下”，因此，对于这样一个打着房地产开发活动旗号，来让购房者交钱的行为，在如何处理上，让部门犯难。对此，南国法援公益律师莫绪毅说，开发商虚构事实，带购房者看一块本身并非其所有的土地，并以此来编造出一个房地产项目，骗取他人钱财，按照《刑法》，该行为明显已经涉嫌诈骗罪。他建议购房者向公安机关经侦部门报案。

在本报介入报道后，本报公益律师建议购房者走司法维权之路，该建议也得到不少购房者的认同。杨先生说，其实购房者中，有不少人在交“首付款”时，就东拼西借，房没着落，购房者本身已经负债累累，如果没有一个有效的维权途径，这些购房者今后的生活会很艰难。南宁市房产监察支队法规科相关负责人也称，购房者通过司法维权，一旦判决开发商返还钱款，司法机关便有权采取强制性手段来维护购房者的利益。

由于出现违规情况的项目多数在五象新区，记者从良庆区人民法院了解到，除了1月12日立案的30余名购房者外，最近还有多批购房者抱团向法院起诉。

附表：南宁市住房局通报的部分违规项目

1

项目名称：“美丽城”

涉案项目地址：江南区五一西路39号

开发企业：广西美满园房地产开发有限公司

调查情况：未取得《商品房预售许可证》，未申报立项，未开工建设，美满园公司从2014年8月起以合作建房名义对外公开销售“美丽城”项目并收取预订款性质费用。

违规内容：该公司在2014年8月初非法收取了100多位业主每人20万元左右的房款，存在非法集资的嫌疑，该案涉及人数众多，款项巨大，极易引发群体性维权事件。

处理情况：目前住房局监察支队正在对该公司依法立案查处中。

2

项目名称：“亚美国际”

涉案项目地址：良庆区博艺路与飞龙路交汇处，其宗地号为邕国用（2002）字020043号

开发企业：广西亚美建设投资有限公司、广西联六九房地产开发有限公司、广西枫桦五合桥投资置业有限公司

调查情况：该地块所有权分属69人，上述69人于2012年11月15日成立广西联六九房地产开发有限公司，但并未将邕国用（2002）字020043号地块产权转移至公司法人名下，该地块原有69亩，五象新区开发后被政府征用54亩，剩余15亩，政府调整补偿7亩，该地块实际面积22余亩，征地补偿款大约七千余万元，已支付给上述69人。

违规内容：上述三公司以拥有该宗地合法用地的名义，与客户签订《亚美国际定向开发买卖协议》，接受客户预订房屋并收取客户预付百分之三十的首期款，但上述三家企业未取得土地使用权，更无立项批文及相关报建手续，目前无法联系其法定代表人，存在合同欺诈嫌疑。

处理情况：住房局查处无据，只能建议投诉人到公安机关报案或通过民事仲裁、向人民法院提起诉讼的方式维护自身权益。

3

项目名称：“天创·国都”

涉案项目地址：良庆区金象大道173号

开发企业：广西天和创展房地产开发有限公司

调查情况：广西天和创展房地产开发有限公司称，其与广西百成房地产开发有限公司合作投资南宁左江房地产开发有限公司，南宁市左江房地产开发有限公司为“天创·国都”项目所有人，并已取得南宁国用（2012）第600125号国有用地。经核实，该地块用途为科教用地。

违规内容：截至目前未申报立项，未开工建设且未取得《商品房预售许可证》。广西天和创展房地产开发有限公司自2014年9月开始，以合作建房的名义与该买受人签订《合作建房合同》，并收取买受人购房款的20%～30%预约金，住房局对此查处后，2015年又接到投诉，反映该公司仍在进行违规预售。

处理情况：2014年12月15日，住房局依据相关规定，对该公司的上述行为进行了依法查处。2015年8月12日，住房局约谈了该公司的相关负责人，对其进行严肃警告的同时要求该公司立即停止收取预订性质款项，彻底退还违法所得，但该公司目前为止仍未能按要求进行整改。

4

项目名称：“五象中央广场”

涉案项目地址：南宁市体强路与歌韵路交汇处

开发企业：南宁市金之库房地产开发股份有限公司

调查情况：该公司2014年7月23日通过出让方式取得南宁国用（2014）第636086号国有土地使用证，土地用途为城镇住宅用地，该项目目前未取得《商品房预售许可证》，未申报立项，未开工建设。自2014年3月始，以内部认购的形式向有关客户推广房源。

违规内容：自2014年3月始，南宁市金之库房地产开发股份有限公司以内部认购的形式向有关客户推广房源，并收取买受人钱款。

处理情况：住房局于2014年12月4日以该公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自收取预订款性质费用为由对其作出警告、罚款人民币2万元的行政处罚。目前南宁市房产监察支队已依法对该公司新的违法行为立案查处，并责令其清退违法收取的款项，该公司拒不履行。

5

项目名称：“坤澜香堤”

涉案项目地址：五象新区五象大道

开发企业：广西博天交通投资有限公司和广西瑞鼎企业管理有限公司

调查情况：经向土地部门查询，两公司名下并无国有土地登记，但却以拥有该宗地合法用地的名义与客户签订协议，收取预订款性质费用，且均不在工商营业执照登记的营业地址办公，亦无法联系其公司法定代表人，公司名下也无任何土地。

违规内容：该项目目前未取得《商品房预售许可证》，未申报立项，未开工建设。并收取购房者钱款。存在合同欺诈嫌疑。

处理情况：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条之规定，未取得国有土地使用权的土地开发不归房地产开发主管部门管辖，已建议投诉人到公安机关报案或通过民事仲裁、民事诉讼的方式维护自身权益。

新闻回顾：

关注购房陷阱之案例篇

南宁一些开发商违规卖房，购房者交款后一直得不到房子，多次要求退款未果

以为捡到馅饼 谁知掉入陷阱 

购房者说，楼盘已过了开工时间，但现在还是一堆堆黄土。广西新闻网-南国早报报记者 李俭芹 文/图

近年来，南宁五象新区的楼盘如雨后春笋般冒了出来。但有部分购房者花了钱，却只买了一张开发商画的“饼”：开发商还没有买地，就开始卖房收钱，至今地上还是一片荒草。近几个月来，在五象中央广场、美丽城、天创国都、广源大都会、亚美国际、坤澜香堤等多个楼盘，出现了购房者集体维权现象。记者调查走访发现，这些人交了房款后，房子至今没影，钱也拿不回来

1

多家网站推介 描绘美好蓝图

2011年，蔡先生来南宁旅游时，被销售人员带着去五象新区看亚美国际的项目地址，“当时就是一座山头，完全没有开发痕迹，也没有销售中心。”但他听说五象新区是南宁重点打造的一个新区，觉得投资机遇来了，跟着销售顾问去交了20%的房款，共计十几万元。接下来几年，蔡先生为了追回房款，多次跑来南宁，花费巨大，“即使追回款项，我也损失了一大笔钱”。

记者在百度搜索“坤澜香堤”，关于该楼盘的信息很多。一家房产网站以新闻报道的形式介绍了该楼盘，标题为“坤澜香堤69~109平方米的户型在售，价格区间为6080~8488元/平方米”，文内提到，这里规划有住宅、别墅、写字楼、超五星级酒店、会所、学校等，是一个综合的现代化高端都市生活社区。但大多数网站，完全没提该楼盘是否有上市销售的资质。

2

楼盘资质不全 无法按时开工

2014年，何先生在南宁某楼盘看房，一女子塞给他一张彩页，上面有“美丽城”房地产项目的介绍，他被拉去看了地块。何先生交了12万余元首付款和4万余元中介咨询服务费后，和广西美满园房地产开发有限公司签订了《合作建房合同》。但项目未按时开工，何先生才得知该楼盘五证未全，属于违规销售房产。在房产部门的协调下，何先生拿回了首付款，但中介咨询服务费至今未退还。

几天前，记者同何先生来到“美丽城”项目的销售代理公司，自称是该公司法律顾问的陈律师接待了何先生。陈律师说，“美丽城”的土地性质为商业用地，如果按开发规划变更为商住用地，得向国土部门交纳数千万土地款，“但开发商没钱，截至今年10月仍未成功变更”。今年6月份，中介公司停止了代理销售的业务。对于购房者要求退还中介咨询服务费的诉求，陈律师称，中介已经按照合同约定完成了相应的工作，所得的收入已用于人工等各项费用，如果要退，也要等法院判定，并由开发商赔偿中介损失约100万元后，中介再跟购房者清算。

何先生认为，现在开发商不露面，中介打太极，主要还是不想退钱，“再耗下去，万一开发商携款潜逃，最初交付的钱款都将打水漂”。

3

维权400多天 始终未能退钱

2014年3月，方先生交了20多万元首付款，购买了“五象中央广场”一套住房。刚交费没多久，他就发现该项目多处违规，开发商连土地证都尚未取得，购房者已经抱团要求退钱。今年10月22日，记者见到方先生时，他捧着一本厚厚的笔记本说，从去年8月至今，他用400多篇日记，记下了60多名维权者的各种经历，以及开发商前后迥异的说法。

记者了解到，该项目由南宁金之库房地产开发股份有限公司开发。由于开发商尚未取得商品房预售证就向购房者收款，2014年12月被南宁市房产监察支队行政处罚，并被责令10日内退回擅自预售的购房款，但时至今日，绝大多数购房者并没有拿到退款。

开发商一高管称，公司内部更换股东，再加上代销公司存在将废弃票据继续使用、私开票据、一房两卖等情况，造成财务混乱。因此，在退还少量购房款后，为了进一步核实账目，开发商已暂停退款。10月27日，代销公司相关负责人表示，他们所有的行为，都是开发商授权委托进行的，并不存在违规操作的情况。

关注购房陷阱之监管篇

据南宁市房产监察支队介绍，由于监管政策滞后，很难拿出有效办法来杜绝开发商的违规行为

处罚力度有限 损失难以挽回

购房者拿着广告页说，开发商描绘的景象已经成了泡影。 广西新闻网-南国早报记者 李俭芹摄

买房必须看五证是否齐全，开发商连《国有土地使用证》都拿不出，购房者为何还愿意给钱呢？

明明是买卖关系，开发商为何签合作合同？

发生维权纠纷后，购房者多方求助，为何仍难挽回损失？

记者调查发现，购房者的心态是导致他们陷入困境的主因。他们一旦掏钱出来，由于监管制度不给力，有关部门只能在办证进程上制约开发商，却很难为购房者挽回损失

购房者

明知问题很多 还是掏钱买房

杨先生在区直某单位工作，学法律的他买房之前，就已得知“五象中央广场”不但没取得预售证，就连土地都还在另一家单位名下。既然如此，为何还要买这里的房子呢？杨先生说，他们单位一些人也买这里的房子，他们觉得“这个楼盘应该是靠谱的”。

记者走访了近10个楼盘，调查了100余人，60%以上的购房者交款时都知道这些楼盘存在问题，比如没有取得预售证、是小产权房等，只有少数购房者是在完全不知情的情况下，被销售人员“忽悠”着买了房，事后才明白上了“贼船”。

何先生当年交完定金后，“五象中央广场”工作人员私下告诉他，开发商内部矛盾重重，一旦资金出问题，是无法按期开工的，劝他赶紧退钱。但何先生认为，开发商内部有矛盾，正是“捡便宜”的最佳时机。如今，他既拿不到房，又无法退回钱，不由得后悔万分。

南宁市房产监察支队执法人员称，他们巡查时，如果发现一些项目存在违规销售行为，就会立刻介入调查，意在及时阻止购房者。但购房者对此十分敌视，认为监管部门挡了他们的财路，甚至去阻扰执法工作。这名执法人员说，他们在之前发现了问题，想办法拦住购房者交钱，其实是有利于购房者的。购房者的钱款一旦支付给了开发商，是很难要回来的。比如说中介费，可能已被分给销售人员作为提成了；其次，有些开发商买地遇阻后，有可能携款潜逃；有些开发商后面补办手续，得以开工建设，但完全不会按照当初约定的超低价换签商品房买卖合同，而是要求购房人补交房款。

开发商 推行“合作建房” 巧妙逃避风险

记者走访时发现，很多问题楼盘的开发商都会选择有利于自己的方式来跟购房者周旋，他们大多数不会在项目所在地设置销售中心。南宁市房产监察支队执法人员分析称，他们在巡查过程中发现，这类违规销售的房产，都是由销售人员通过散发小广告、网上发布信息等来招揽客户。他们这样做，一方面是想躲避监管部门的检查；另一方面，免得发现问题的购房者上门维权，影响销售。但这对购房者来说是有害无利的，一旦房产出售完毕，购房者就很难再找到开发商。

在走访中，记者发现，开发商跟购房者签订的非《商品房买卖合同》，而是《合作建房合同》或者《合作建房协议》等。明明是买卖关系，为何变成了合作关系了呢？

南国早报公益律师唐建勇说，个人出资与企业合作建房，然后获得一套房，这是一份变相的销售合同。从政策监管上来说，在取得相关部门的销售许可证之前进行销售，是要被行政处罚的，因此，它首先是想规避政策监管；更重要的是，开发商想要逃避民事责任。

唐建勇说，销售合同是民事权利义务关系的协议，首先要遵守国家的法律和政策，一旦违背这个原则，法院就可以判定该合同无效，开发商要全数退还购房款，如果给购房者造成损失，开发商还须赔偿。可如果是合作合同或者合作协议，说明双方都是商业投资行为，双方共担风险、共享利润。他举例说，如果房子建不起来，按照销售合同，购房人已经付款，开发商必须承担违约责任，赔偿购房者的损失；如果是合作关系的话，购房者作为合作一方，很难向另外一方追究责任。

唐建勇提醒市民，这是开发商规避责任的方式，购房者如果签订合作合同，无疑是将自己的权利葬送了，还有可能替开发商“背黑祸”。

监管方

政策相对滞后 难以有效监管

不少购房者交付房款后，才发现项目存在多种问题，去找开发商退款，但开发商不接电话，还玩起了失踪。无奈之下，购房者选择报警、拨打市长热线、向房产监管部门投诉等方式来维权。

南宁市房产监察支队介入后，发现行政处罚的效果并不好。该支队负责人说，《城市商品房预售管理办法》从1995年开始实施，距今已经20年了，虽然后来经过修正，但处罚力度不大，对开发商起不到震慑作用。该负责人举例说，开发商如果没取得商品房预售证就向业主收房款，可认定为违规，但相关法律规定罚款不得超过3万元。单单一个业主就要交十余万元房款，一个项目涉及数百人，违规金额多达数千万，“对开发商来说，3万元的违法成本太低”。

有其他的行政手段来监管开发商吗？该负责人说，有非常严厉的法律规定，即没收违法所得，但在现实中很难操作。因为这些违规项目在收款等方面存在很多问题，比如五象中央广场项目，开发商自己都无法理清购房者交付的钱款账目，一旦政府没收，就等于接了烫手山芋，开发商会跟购房者说“钱已经被政府拿走”，转而将其与购房者的矛盾转化成购房者与政府之间的矛盾。因此，基于这些钱款的来源问题，有关部门也不敢轻易去没收。

据介绍，房产监察支队或许可从行政审批方面来制约开发商，如果开发商没有退还购房者的钱款，房产部门可将此违规行为知会国土、规划等部门，在办证方面严格把关。但监管部门也没办法强迫开发商退还购房者的钱款。因此，在事后的监管过程中，购房者交出去的钱款，往往很难挽回。