昨日，市场上传的沸沸扬扬的房贷新政和营业税调整的靴子终于落地。央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，公积金贷款政策也做出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。另外，财政部和国家税务总局也对个人住房转让营业税政策进行了调整，营业税免征门槛由5年变为2年。

　　在两项政策的叠加效应下，购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低，可以扩大购房需求，转变市场观望情绪，带动楼市回暖。

　　购房者首付比例下调置业门槛降低100万房子可少付20万首付

　　房贷新政到底能给购房者带来多大的实惠？小编为常熟的买房者算了一笔账：以一套价值100万元的房子为例，如果按照此首付6成的比例计算，那么首付款是60万元，按照新政4成首付的比例进行计算，首付款则减少到了40万元，这将大大降低购房者的首付金额。

　　值得注意的 是，虽然购房者的首付款大大减少，房贷则会相应增加，购房成本也会相应增多。在商业贷款20年期，等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，如果按照6成首 付计算，价值100万的房子需要向银行贷款40万元，还款总额约为69万元，60万的首付加上69万元的房贷，购房总成本为129万元。如果按照新政后的 4成首付来计算，需要向银行贷款60万元，还款总额约为103万元，购房总金额为143万元。

　购房成本看似增加，但这背后却有一笔资金在节省。虽然购房者需要多付14万元，但可以分期按20年的时间进行支付，而且首付可以少付60万元，考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素，长远来看，这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。

　　营业税免征年限降至2年降低购房者负担

　　除二套房首 付比例调整外，房地产营业税也做出了相应变化。昨日中国财政部和国家税务总局30日联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，个人将购买 不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业 税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

二手房税费表（来源：常熟零距离房产网）

　　一般而言，二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上，如果营业税“五改二”政策落地，整体购房者的负担将会有所降低。

　　新政如果得 到落实，具体到购房者身上，就是真金白银的实惠。举例说明：如果看中一套2012年的交房的房子，未满五年不是唯一住房，100平米，总价100万，以商 业贷款来计算。在新政未出台前，需要交5.6%的营业税，1%的个税，3%的契税，现在新政出台后，营业税变为免征，减免营业税为5.6万元，节省部分购 房成本。