《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》征民意
物业服务不达标 收费要降级
广西新闻网-当代生活报讯（记者 袁夏岚 实习生 李艳芬）10月28日，记者从南宁市物价局获悉，日前南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局草拟了《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），公开征求民意。《征求意见稿》对物业服务收费的各个方面都进行了较为详尽的规定，其中包括对实行政府指导价的小区物业服务费实行等级定价；物业服务不达标可降级等内容。
两种定价
业委会成立前后物业收费不一样
《征求意见稿》指出，有业主委员会和没有的小区收费规定上会有不同。成立业委会之前，通过招投标并经市房管部门同意且备案后采取协议方式选聘物业服务企业的小区，实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。成立业委会之后，小区的物业服务收费（除车辆停放服务费和车位租赁费外）则实行市场调节价。车辆停放服务费和车位租赁费，不管业委会成立前还是后，都是实行政府指导价管理。若业主将住宅、车库改为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由业主和物业公司协商确定。
优质优价
物业费按服务等级定价，3年一定
《征求意见稿》规定：“实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式。”这意味着物业服务费和物业服务水平是挂钩的，物业的物业服务水平级别越高，则收费也越高。南宁市房产行政主管部门将制定物业服务等级标准并向社会公布。市物价部门和房管部门制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度（最高不超过15%）。
物业服务等级原则上每三年评定一次，对达不到原评定的物业服务等级标准的小区，要责令其进行整改，整改不达标的，经南宁市房产行政主管部门认定，作降低服务等级处理。等级降低后，收费也要按规定降低。
对因管理优秀而使小区获奖的，物业服务费可按现行收费标准适当上浮（获国家级奖项的上浮10%，获自治区级奖项上浮8%，获市级奖项上浮5%）。
最高限价
三类收费实行最高限价
虽然有业委会的小区实行市场调节价，但有三类收费实行的是最高限价。分别为：电梯维护费、装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）、出入证制作工本费。物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。
对实行人员IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1-4张人员IC卡出入证；实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证；因业主申请超额配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。
温馨提示
市民
可书信提意见
市民可以登录南宁价格信息网（http://www.nnpn.gov.cn）查看《征求意见稿》全文，并2014年11月5日前通过信函（邮寄地址：南宁市嘉宾路1号市物价局商品价格管理科，邮编530028）、电子邮箱（nnswjjjgk@163.com）或传真（5530286）等方式提出自己的意见和建议。
南宁制定小区物业收费新规，现公开征求意见
物业收费不能“为所欲为”
业主缴费不能“推三阻四”
广西新闻网-南国早报记者 王春楠
近几年，小区业主和物业的纠纷屡见报端。有的业主认为，物业公司重收费、轻服务；物业公司却大倒苦水，称挣钱少、老受气。
就此，南宁市物价局、住房局制定《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》（下称《实施细则》），为物业服务收费制定统一的“南宁标准”
焦点问题一：停车费
停车费和车位租金“分家”
目前，在南宁市不少小区，汽车停放服务费是综合收费，概念比较模糊，对不同权属的车位、车库怎样收取汽车停放费，没有明确。《实施细则》明确了汽车停放费、车位租金的内涵，针对住宅物业管理区域内不同专有属性的车位收费进行了具体规定。
《实施细则》提出，住宅小区停车收费包括车辆停放服务费和车位租赁费，实行政府指导价管理。车辆停放服务费是指物业服务企业对在物业管理区域内公共车位（车库）、人防车位停放车辆的车主收取的费用。业主在这些地方停车，应交纳车辆停放服务费。
车位租赁费是指，产权单位将室内车位（车库）出租给承租人使用所收取的费用。车位租赁费实行分等级定价管理。业主或物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位租赁费月票和车辆停放费月票。
物业服务企业收取车辆停放服务费后，不得再向业主收取车位物业服务费。车位（车库）产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业，在向承租人收取车位（车库）租赁费后，不得再另行收取车位物业服务费。
外来车辆1小时内免费停
外来车辆在小区内临时停车，该不该收费？如何收费？《实施细则》对此也进行了明确规定。
“物业服务企业不得向在物业管理区域内执行公务的治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等收取车辆停放服务费。” 南宁市物价部门相关负责人称，其他车辆在物业管理区域内的停车场地临时停放1小时内，不得收取车辆停放服务费。
焦点问题二：物业费
由政府指导或市场调节
《实施细则》规定，业主大会成立前的普通住宅物业公共服务收费实行政府指导价。物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。
实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经当地价格主管部门备案后执行。南宁市价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素，适时调整收费标准。
业主委员会依法成立后，住宅小区物业服务收费（除停车收费外）实行市场调节价，物业费由物业服务企业与业主委员会或业主大会协商确定。
服务等级决定收费高低
按照《实施细则》，实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式，等级越高收费标准也越高；反之，物业服务不好，收取的物业费也将降低。住宅小区物业服务等级须3年评定一次，达不到等级服务标准而又整改不达标，可作降级处理。
此外，对于一些获得荣誉的物业小区，物业服务收费标准可以适当上浮。荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经当地房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按现行物业服务收费标准上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准上浮8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准可上浮5%。
焦点问题三：门禁管理
每户可免费配4张出入证
为了对小区加强管理，确保安全，当前不少住宅小区实施出入证管理。但一些小区存在出入证（门禁）收费过高、过乱等明显问题，一张感应门禁卡收费甚至高达近百元。对此，《实施细则》对相关费用的收入进行界定，明确了收费内容。
实行IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1~4张IC卡出入证；实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证；因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量，或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。如IC卡出入证同时具有人员和机动车管理功能的，只能收取一张卡的制作工本费。
该负责人说，出入证制作工本费实行最高限价管理，物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。
焦点问题四：
公共部分收益
道路停车收费需过半数业主同意
小区里，公共部分的使用也是业主与物业经常出现矛盾的地方。另外，物业公司也往往由于擅自利用公共部分营利而受到相关部门处罚。
为此，《实施细则》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金。
占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，才可收取车辆停放服务费，收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停放服务费标准一致，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《实施细则》要求，电梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益，都必须分别独立设账管理，专款专用。
惩治
物业6类行为将受罚
根据《实施细则》，如果物业服务企业出现下述行为，将会被严厉处罚：超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供特定服务的除外）；强制或者变相强制服务并收费的；采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；不按规定实行明码标价的；其他违反价格法律、法规规定的行为。
业主拒缴可依法追责
当物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒绝缴纳，业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
提醒
提建议有3种方式
为使《实施细则》在制定过程中更加科学合理，目前该细则已在南宁价格信息网公示，公开向社会征求意见。市民如有任何意见和建议，可于今年11月5日前，通过信函、电子邮箱或传真等方式反馈。
邮寄地址：南宁市嘉宾路1号市物价局商品价格管理科，邮编：530028
电子邮箱：nnswjjjgk@163.com
传真电话：0771-5530286
