今年4月南宁有90家物业公司被撤销从业资格，时隔3个月记者调查发现——

    有的说走就走留下烂摊

    有的直到如今盘踞不走

    其实不管有无物业，业主都要把小区事务放在心上

广西新闻网-当代生活报记者 袁夏岚 李望舒 实习生 廖杨洋 许廷雲 刘子琨

    核心提示

    日前，南宁市兴华苑小区居民向本报投诉称，小区多处公共用地被占用，物业公司收费过高却管理不力，居民楼内鱼龙混杂。据悉，负责该小区物业服务的是柳铁建安物业南宁分公司，名列南宁2013年度“十差”物业名单中，被建议整改。记者随后走访发现，其他9家“十差”物业以及被撤销从业资质的81家物业公司中，有的仍有在管项目。但按规定，这些被撤销资质的物业公司，自公告发布之日（今年4月8日）起，不得再从事物业服务活动，在管的项目必须移交。在新旧交替的过渡时期，存在哪些问题和困难？房管部门又做了哪些努力？对此，记者进行了调查。

    现象1

    只见“休书”，未见人走

    无资质的物业仍在管理小区

    根据南宁市住房局提供的名单，记者走访了包括兴华苑在内的20多个被取消管理资格物业公司的项目撤销情况，结果喜忧参半：喜的是不少无资质的物业已经撤出管理；忧的是部分物业仍未撤离，业主也不知情，或者无资质物业撤出后留下了一个烂摊子。

    在20多个项目中，除了人民商厦、广西电力工业勘察设计研究院、人民公园、大地华城等数个小区、单位已经启用别家物业公司之外，多数项目的物业服务仍是由被撤销资质的物业公司管理。

    记者了解到，除了资质被撤销外，部分物业公司的收费备案也已被物价部门撤销。继南宁市住房局发文后，6月30日，南宁市物价局下文撤消了13家物业公司的收费备案，这13家物业公司均在之前被撤销资质的90家之列，顺景、福泰恒、崇泰、骏威、赛维、安园、壮宇、万康、创进、捷雅、嘉地隆、茂源、诚置物业公司均“上榜”。公告称，被撤销物业服务收费备案的13家物业服务企业不得收取物业服务费，如有违反则依法进行查处。不过，记者近日走访了这13家物业公司所服务的项目，发现有的还在收费。

    据记者了解，南宁市住房局发文后，不少物业公司在两个月内都已撤离，但有的仍在管。如诚置物业位于大学东路160-1号的君临天下小区，记者在调查中了解到，该小区目前仍由诚置物业管理。而位于竹塘路8号的金花茶花苑，现在也仍是由被撤销资质的崇泰物业在管理。

    现象2

    “前任”走了，“财权”没交

    有些物业虽已撤走，但交接并不顺利

    物业公司被撤销资质后，将不能再继续管理小区，但允许有2个月左右的过渡期。记者在走访中了解到，有些物业公司虽然已经撤走，但交接并不顺利，其中之一就是没有及时移交业主共有的公共维修基金等公款。

    记者8月11日在位于长园路8号的大地华城小区了解到，该小区原来是福泰恒物业在管理，福泰恒物业被撤销资质后，由开发商牵头，于6月25日移交给了新进驻的银湾物业。撤走前，福泰恒物业将现场工作、设施设备钥匙、业主资料和图纸等移交给了银湾物业，但包括水电周转金、公共维修金等业主共有的款项没有移交，约有5万元。负责大地华城小区的银湾物业张经理告诉记者，未交接的这笔公款，会通过去函、开发商催促、领导间协商等途径来追回。

    记者随后致电原来负责大地华城小区的福泰恒物业公司的陈经理。陈经理告诉记者，确实有数万元业主公款还没移交给银湾物业，但该笔款迟早会归还给业主，只是两家公司就如何移交有不同意见。陈经理解释，目前大地华城小区的水电表户名还是福泰恒物业，如不过户，小区全体业主产生的水电费仍要由福泰恒物业垫付，公司要求银湾物业先过户再移交这笔款，但银湾物业则要求先移交款再过户，这一说法与银湾物业张经理说的一致。陈经理表示，目前两家公司的财务正在协商，如果银湾物业仍不愿意先过户，则会考虑把这笔钱直接退给业主。

    原物业不及时移交业主公款的并非大地华城小区一家。位于竹塘路12号的园中楼小区，原来物业是崇泰物业，该物业公司已于今年5月份撤出管理，但还没有新物业公司进驻，目前是由社区代管。记者从园中楼小区所属的金花茶社区居委会的陆书记处了解到，该小区的数万元公共维修基金也被崇泰物业带走了，因为在追回过程中，崇泰物业对这笔款项的具体数额以及去向前后说法不一，金花茶社区现在只能寄希望于成立业主委员会或者街道出面协商。

    不过，记者从南宁市住房局物价科了解到，南宁市2009年11月1日起已经正式实施了《南宁市物业专项维修资金管理办法》，该《办法》规定，自2011年11月1日起，南宁市住宅专项维修资金管理中心具体负责本市物业专项维修自己归集与使用的管理、监督、指导的日常工作。也就是说，2009年11月1日后，业主的公共维修基金都不由物业管理，而如果物业公司仍在管理的，是2009年11月1日前业主交的款。该局相关负责人表示，无资质的物业公司撤走后，可以把这笔2009年11月1日前交的公共维修基金凭票退还给业主，不一定非得移交给新进驻的物业公司。

    现象3

    社区代管，难点多多

    业主应积极筹备业委会

    记者在调查中了解到，被撤销资质的90家物业公司，其名下管理的项目目前基本处于3种状态，一是仍由原物业管着；二是原物业已经撤走，新物业也已进驻；三是原物业公司撤走后，新物业尚未进驻，暂时由社区代管。其中，由社区代管存在诸多问题，并非长久之计。

    崇泰物业在被撤销资质的90家物业公司里，是管理项目最多的一家，共有7个，其中有仍由崇泰管的，也有已经撤出的。园中楼小区就是其中一家。由于旧的走了新的还没来，5月份后一直由金花茶社区代管，但社区抽不出人员专门管理，且没有管理经验，就请了一家物业公司的工作人员来负责管理。8月11日，记者在园中楼小区见到了这位代管的朱女士，朱女士是华清园物业公司的职工，现在被派到园中楼小区，但朱女士表示，小区目前存在很多问题，业主的资料、小区的平面图、结构图等资料前任都没有移交。

    金花茶社区居委会的陆书记告诉记者，崇泰物业撤走时只留下了上个月的水电抄表情况以及一些公共设施的钥匙，其他包括数万元公共维修金在内的款项或资料，都没有移交给社区。陆书记无奈地说，崇泰物业撤出后，水电部门就找到社区，表示崇泰物业走后不会再为业主垫付水电费（水电表未过户，仍在崇泰物业名下），如果社区不解决，整个小区将会停水电。

    目前，园中楼小区正在筹备业委会，但筹备业委会需要数月，在此期间还是仍由社区代管，社区代管下，只能保证水电不停，其他的物业服务社区都无法提供。南宁市住房局相关负责人表示，在选聘新物业过程中，业主最有发言权，业主应该积极筹备业委会，积极参与管理小区事务。  现象4

    管家“出事”，主人不知

    不少业主仍不知物业已无资质

    其实，不管是哪种状态，业主在其中都起着关键的作用。有业委会的小区，业委会可以牵头更换物业公司，没有业委会的，若业主要求被撤销资质的物业公司撤出，可以由开发商牵头或者街道出面协调更换物业。

    以金花茶社区辖区内的园中楼小区和金花茶花苑为例，崇泰物业原来均管着这两个小区，该物业公司被撤销资质后，园中楼小区的不少业主提出该公司服务不到位，要求其撤离，这加速了崇泰物业的撤离。不过，据社区居委会陆书记介绍，金花茶花苑小区的业主并未提出要更换物业，也没有抗议的声音反映到社区；由于社区无权赶走物业公司，物业走后社区也难以管理，这才继续由崇泰物业继续管着。该小区的业主刘女士告诉记者，她和邻居都不知道物业公司已被撤销资质，也没接到要更换物业的通知。

    位于民生路131号的绿都商厦现在仍是茂源物业在管理，该物业为被取消资质的90家物业之一。记者询问绿都商厦的一位员工时，该员工对此一脸惊讶表示并不知情。据了解，该物业公司还是正常管理，并按月收取物业费。

    像这样不知道自己小区物业已丢“饭碗”的业主为数不少。据南宁市住房局提供的90家已注销资格企业管理的项目信息，这90家物业公司除了6家的管理项目在横县、宾阳县、上林县外，其他的项目都在南宁市的6大城区；不过，一些公司虽然名下还挂着管理项目，但实际上已名存实亡。

    而据记者了解，今年4月8日以来，南宁市住房局已在各大媒体上公示了被撤销资质的90家物业公司，且7月份开始还在全市范围内开展了物业专项检查，也一直在督促被撤销资质的物业公司做好交接工作，但是仍有业主不知小区物业已无资质。

    南宁市住房局公布 “十差”物业名单、撤销部分物业公司的资质，这是进行规范化管理的举措，其初衷是好的，确实达到了正面的效果。但如何做好配套管理，用更完善的措施防范新问题产生，需要多部门用更高的管理智慧、更积极的作为去应对。而就目前而言，记者所调查了解到的前述现象，又该如何解决呢？请看6版报道。

  90家物业被撤销从业资格，但如何撤，遗留问题如何解决，都还没有明确规定

    如何“善后”需多部门协作

    广西新闻网-当代生活报记者 袁夏岚 李望舒 实习生 廖杨洋 刘子琨

    核心提示

    记者了解到，针对物业领域的问题，南宁市住房局和市政府一直非常重视，市政府即将出台文件加强无物业管理的居住小区的综合整治工作，重点整治无物业管理居住小区，并成立无物业管理居住小区综合整治工作领导小组。对于考评达标的社区居委会和小区居民自管小组每年给予适当奖励，对环境卫生“脏、乱、差”现象突出的小区，由城区（开发区）住建部门会同街道办对相关小区责任人进行约谈。住房局也在今年7月25日至12月25日对全市的物业服务企业进行专项检查，及时发现和解决问题，规范物业服务行业。但物业问题较为复杂，需要多部门的协作以及社会的理解。记者调查到的一些问题，有关部门做了哪些努力，又是如何进行监督管理的呢？如果出现了纠纷，业主们又该如何维权呢？带着这些疑问，一起来看看本报记者给你作提醒。

    物价部门：

    被撤资质后不能再收费

    90家公司只有13家有收费备案

    继南宁市住房局的文件后，南宁市物价局6月30日下文撤销了13家物业公司的收费备案。但90家物业公司被撤销了从业资质，为什么只有13家被撤销了收费备案？被撤销了收费备案后有什么后果？对此，南宁市物价局相关负责人解释，今年4月份南宁市住房局下文撤销了90家物业公司的从业资质后，南宁物价局查询后发现，其中有13家在该局做过收费备案，于是按规定全部注销了这13家公司的收费备案。

    物价局解释，收费备案被撤销后，这13家公司不得再收取物业服务费；此外，不管收费备案是否被撤销，只要被住房局撤销了物业从业资格，将不得再收物业费，但新物业公司进驻前的过渡期，无资质的物业公司该如何收费，物价局并没有专门的规定；如业主怀疑这些物业公司在过渡期存在乱收费、多收费的现象，可拨打价格举报电话12358举报。

    物价局解释，按照相关规定，被住房局认定有物业服务资质的物业公司进驻无业主委员会的小区时，都需在物价部门进行收费备案，否则不得收取物业费。但记者了解到，这90家被撤销资质的物业公司中，有的原来管理着业主委员会的小区，但并未在物价部门做收费备案；也就是说，其本身收费就是违规的。

律师说法：

    成立业委会

    这是顺利移交的关键

    从法律角度来看，被取消了资质的物业服务企业究竟是一个什么样的角色呢？没有从业资质了，还能否继续提供物业管理服务？

    擅长处理物业维权的广西佳丰律师事务所寿和平律师表示，一般物业管理有两种形式，一是委托物业公司进行管理，二是业主自治。被取消从业资质意味着在住房局不能够进行年审和备案，但是由于这些公司在工商部门注册的营业执照大多不仅只有物业服务一项，因此虽然取消物业从业资质但执照仍然有效力。被取消资质后依然提供物业服务的物业公司是不合法的，他们在服务中如果与业主发生了纠纷，需要走法律程序的话，法院是不会受理的。但如果是业主想要起诉该公司，法院是可以受理的。”寿律师说。

    如果被取消资质的物业在移交管理的时候，不把资金与其他资料交付接管的物业公司，是否属于侵权行为？寿律师解释道，这侵犯了业主的所有权，因为这些交上去的物业费、专项维修资金以及小区图纸等，都是属于全体业主共有的。新的物业如果在交接的时候发现类似问题，协商无果的情况下，应当及时告知业主委员会，由业委会提出维权的诉求。如果尚未成立业委会，新的物业公司可将情况进行公示告知，请求全体业主联名起诉。

    若已经被取消了资质的物业公司执意不退出小区管理，业主们也可以将他们“请”出去——通过业委会代表全体业主进行起诉，法院会依据之前的物业合同进行核查审判。判决生效后，可要求法院强制执行将无资质物业“请”出场。“关键就在于，业主们意见难聚集，维权时会遭遇困难。因此业主们要达成一致意见，或在业委会的组织下进行维权，这样才会更有效。”寿律师说。