刚刚过去的蛇年楼市关键词很多：国五条、地王年、房产税、调控收紧、无证售房……那么，2014年楼市路在何方?政策大环境，又将谱出怎样的改革变奏曲?综合各方观点，记者发现有五大领域的问题成为多数专家与业内人士普遍关注的问题。

　　土地制度改革还有多大突破口，小产权房能否迎来春天?

　　中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。会议精神显示，无论是通过调整供地结构，提高住宅用地比例，还是通过提高土地容积率，仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市市场供求关系，调控市场化特征明显。

　　对于现存的小产权房问题，业内资深人士表示，小产权房在目前的政策体系下没有新出路。小产权房牵涉宅基地，不属于经营性建设用地，依然无法进入流转。但在未来土地制度试点、改革深入的情况下，小产权房或许会有新出路，“但路途遥远”。

　　房产税的最终改革，试点扩容或成突破口?

　　2013年5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围。十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，明确提到“加快房地产税立法，并适时推进改革”，这也是中央首次提出“房地产税”的立法问题。“每年的改革文件都说要适时推进房产税改革，去年没有动作，今年仍然没有看到动作，但这不意味着方向没有锁定，只是可操作方案还没有出台。 ”财政部财政科学研究所所长贾康表示。上海、重庆的房产税试点不仅是合法的，而且先试先行仍有必要，但未来不一定还以房产税的名义推行。

　　传统商业地产何去何从，“为房东打工”将终结?

　　2014年伊始，发轫于电视游戏的可穿戴设备、体感设备成为科技界最被看好的应用技术，而这些技术将更加深刻地影响人们的消费模式，当电子商务与可穿戴体感设备无缝对接后，传统商业地产将受到更大的冲击，一蹶不振也许并不是虚言。

　　经过2009年以来的房价暴涨，传统零售商业已经被骤升的租金、人力等成本压得喘不过气来。“为房东打工”似乎成为所有零售商们的共同职业，但总有到达边际的时候。如果租金继续保持这样的上涨速度，涸泽而渔，传统商业地产将死于自己的贪婪。

　　楼市泡沫存在但不会破，房价维稳不会降?

　　全联房地产商会创会会长聂梅生认为，中国部分城市存在房市泡沫，但房地产不会崩盘。“中国房地产当前不会出大事，因为开发商不差钱。 ”她说：“不能否认现在有一些城市实际上房价已经开始在下行，而且部分城市已经形成泡沫，开始破裂，但没有形成全局性的问题，中国房地产不存在崩盘问题。 ”

　　上海某房地产研究院对新年中国楼市的具体数据作出预测：商品房成交均价继续回升，全年增幅在7%左右;70个大中城市房价指数同比预计增长4%左右，一、二线城市房价涨幅有所放缓，三、四线城市房价上涨空间不大。

　　持续了两年的“坚持房地产调控政策不动摇”后，今年的中央经济工作会议主要任务里没有再出现“房产调控”的字眼。业内分析人士认为，或许这是在房价越调越涨后，中央开始转变调控策略，明确“商品房归市场，保障房归政府”的双轨制调控思路。虽然很难说房地产市场的热度会随着各地“八条”、“九条”们的出台而降温，但是房价的持续稳定并保持缓慢涨幅却也是不争的事实。

　　城镇化会推进“城市群”“城市圈”发展，楼市新机遇?

　　伴随新型城镇化进程和城乡统一建设用地市场的建立，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。

　　在“城市群”、“城市圈”规划与发展中，房企重返一二线城市布局策略将倾向“城市圈”的核心城市、中心城市，因此，“城市圈”的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会。同策咨询研究部总监张宏伟认为，短期内收紧的调控政策对一些楼市供求关系相对紧张的城市难有大的改变，尤其一线城市，很难通过增加土地供应、提高容积率改变人多地少的现状。

　　感言勒缰还得靠“看得见的手”

　　如今在一线城市，对于工薪阶层来说，城郊的房子对于他们来说居住属性是首要的，甚至是唯一目的，而能够在城市核心区域买房的非工薪阶层，房子的居住属性已经不是首要目的，考虑房子的投资属性才是最大动机。早有专家指出，将房子的“投资属性”、“婚姻属性”、“教育属性”、“户籍属性”这些附加外部性剥离，回归到“居住属性”这第一属性上来，这才是对房地产的“救赎”。理是这个理，但关键还要盯着那只 “看得见的手”是不是有力，敢不敢下狠劲儿，从这个角度出发，我们当然希望马年的楼市是匹持续发力的千里马，而不是匹狂奔的脱缰野马。