南宁新闻网—南宁晚报讯（记者 史小辉 ）昨日，南宁市政府下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。作为落实“国五条”的细则，南宁市明确了今年新建商品住房价格增幅的“上限”和土地供应量，并继续严格执行限购措施和第二套（及以上）住房信贷政策。

　　《通知》要求认真做好新建商品住房价格控制工作，保持房价基本稳定。提出了2013年度房价调控目标，即2013年南宁市新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。

　　在抑制投机投资性购房需求方面，《通知》要求继续严格执行普通商品住房限购措施。同时还要进一步落实对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，优化利率结构、合理定价，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，继续严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房；强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

　　对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依法继续免征个人所得税。

　　在稳定普通商品住房及住房用地有效供应方面，《通知》提出，2013年南宁市计划供应住房用地300公顷，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%，对列入年度计划的保障性住房用地实行优先供应，应保尽保。

　　在加强市场监管和信息公开方面，《通知》要求加强商品房预售行为监管。严格商品住房预售许可审核，取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，并严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，按照申报价格对外销售。

　　细则如何理解 专家一一解读

　　昨日晚间，南宁版“国五条”终于出炉。对于里面的具体细则该如何理解？对此，宝资通联行主席秦枫归纳为“三二一”，即“三限”、“二增”、“一联网”，并为市民进行一一解读。

　　【房价】

　　房价增幅不得高于居民收入增幅

　　政策原文：认真做好新建商品住房价格控制工作，保持房价基本稳定。2013年南宁市新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。

　　专家解读：这次南宁版“国五条”细则中提出的房价调控目标，体现出南宁调控房价的决心。但是这个目标幅度过宽，真正起到控制目的的还是一系列的限价、限购、限转等手段。

　　【三限】

　　继续严格执行普通住房限购

　　政策原文：住房、公安、民政、税务、社保等部门进一步完善信息共享和审核工作机制，加强购房资格审核，对不具备购房资格的购房人，不予办理房屋登记；对违反政策规定，或教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业、房地产经纪机构及其执（从）业人员，暂停网上签约或交易申请，其违规行为记入信用档案，并由其承担相应法律责任。

　　专家解读：细则是对限购政策的重申，与去年相比，基本维持不变，没有扩大范围，对区域限购没有变化，目前南宁限购区域已经覆盖了城市全部行政区域。

　　个人转让严格按所得20%征税

　　政策原文：税务、住房等管理部门要密切配合，严格执行国家关于个人转让住房的各项税收政策。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依法继续免征个人所得税。

　　专家解读：依法按转让所得的20%计征其实是强化限制转让，其目标是控制投机型投资，但是这样效果并不是很理想。

　　严格商品住房预售许可审核

　　政策原文：住房管理部门要在商品房预售审批过程中进行价格指导和监督，引导房地产开发企业合理定价，对预售申报价格过高且不接受住房管理部门指导的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，并严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，按照申报价格对外销售。

　　专家解读：这一条虽然说得很委婉，但实际上就是一种限价行为。如果开发企业不按价格去卖房，政府就不发预售证给你。这一条最值得开发企业警惕。

　　【二增】

　　增加中小型商品房建设供应量

　　政策原文：发改、国土、规划、建设、住房等有关部门要共同建立保障性住房和中小套型普通商品住房建设项目行政审批“绿色通道”，提高审批效率，督促房地产开发企业严格按照合同约定开竣工，加快保障性住房和中小套型普通商品住房项目的建设和上市，尽快形成住房有效供应。

　　专家解读：在开发企业在建设中小套型普通商品住房中，要经过一系列复杂的审批过程，耗时比较长，因此该条对项目行政审批开辟“绿色通道”，这种提法是很新的。这不仅增加中小套型普通商品住房建设供应量，还改善了住房结构，很有亮点。

　　保障房满足更多中低收入人群

　　政策原文：全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成14600套、新开工19420套、新增廉租住房租赁补贴2000户及4800套分配入住的任务。按成熟一个实施一个的原则稳步推进南宁市城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，将南宁市危旧房改住房改造和旧城改造纳入棚户区改造统筹推进，棚户区所在县区政府要加大拆迁补偿工作，确保项目的实施。

　　专家解读：这一条细则一直是政府反复重申的内容，目的就是要加大保障房建设力度，多渠道筹集保障性住房建设资金，狠抓保障性住房质量安全，加强保障性住房分配管理，让更多的中低收入人群有居所。

　　【一联网】

　　年底前实现市级与全区联网

　　政策原文：大力推进个人住房信息系统建设，进一步完善住房保障信息管理综合平台系统，并于2013年9月底前实现市本级与所辖县联网，12月底前实现个人住房和住房保障管理信息系统与自治区联网。

　　专家解读：全国40个重点城市的个人住房信息系统于2012年6月30日前实现与住建部联网。南宁是40个重点城市之一，目前南宁个人住房信息系统已实现全国联网，结合去年11月20日建成的南宁市住房保障一体化信息高速专网，今后南宁市保障住房的监管将更加严格。

　　该条要求今年 9 月底前实现市本级与所辖县联网，这在更大范围对住房信息提供支持，为下一步政策施行提供可能。（记者 王小欢）

　　政策正式落地 市民心态各异

　　“我该不该买房”“我该不该卖房”。近段时间，这些问题困挠着不少南宁的市民。昨日，备受市民关注的南宁“国五条”终于出台了。这部新政让部分人安心了、心动了，但是也让部分人忐忑了。昨日，记者随机采访了部分市民家庭，看一看新政到底对他们产生了什么影响，产生了多大影响。

　　关键词：安心了

　　人物：62岁老人  影响指数：0  感叹：终于松了口气

　　梁女士的父亲退休前就职于一家私营企业。2005年，他在翡翠园买下一套144平方米的房子，离梁女士的住处比较远。如今，梁女士的父亲想把翡翠园的房子卖掉，在女儿的住所附近再买一套小点的房。

　　“房子还未卖出去，就看到‘国五条’出台了。当看到卖房要缴20％个人所得税的新闻时，他就急了。”梁女士说，父亲的担心是有道理的。经她打听，如今父亲的房子可卖出130万元左右的价钱，如果要缴20％的税，那就是约26万元。而当初买房的时候，整套房的售价也就40多万元。

　　昨天，听说南宁“国五条”出台了，而且内文提到“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依法继续免征个人所得税”，梁女士马上给父亲打电话，告诉他南宁的政策出来了，他的房子不需要缴20％的税。“那时候，父亲在电话那头说了句‘终于能松口气了’。”

　　关键词：等降价

　　人物：32岁职工 影响指数：50％ 感叹：房价要能降下来就好了

　　“南宁的房价太高了。我想在单位附近买套房，但是看了又看，算了又算，还是觉得压力太大。不过现在由不得自己想这么多了，今年我肯定要买套房子作婚房。南宁‘国五条’的出台，对我们这样的人来说应该是件好事，我期待着南宁的房价能降下来点。”市民王先生说。

　　20％的税对王先生来说是个负担，所以他一直关注着政策的出台。“20％的税我是肯定承担不起的。所以我现在只能考虑购买5年以上的个人唯一生活用房。如果政策能让房价降下来就更好了。”

　　关键词：不卖了

　　人物：29岁白领 影响指数：80％ 感叹：不得价就不卖房

　　韩小姐名下有两套房子，一套是单位房，目前自己住着，一套是去年才买进的正恒国际商品房。

　　“本来我想把手中的一套小房子卖掉，然后再换套大房子住的。但是现在政策定了，房子肯定不好卖了。”市民韩小姐得知南宁“国五条”出台后并不慌，她表示，如果价格不合适，她就不卖了，等房子过了5年后再考虑。

　　关键词：再观望

　　人物：想为孩子买房的家长 影响指数：50％ 感叹：不知道何时才能购房

　　陈先生的孩子再过一年就要大学毕业了。陈先生一直在考虑着为孩子在埌东片区买套房子，但过高的房价让他犹豫不决。

　　“南宁的房子我都看了好几年了。几年前，苹果园的房价也才3000元左右一平方米，如今要7000多元。其他楼盘的也是涨价涨得离谱。”陈先生说，“再观望”成了这些年他买房最大的心态，但是观望至今，看到的是房价不断上涨，如今已经涨至他难以承受的价格。

　　“如今南宁‘国五条’出台了，我还是继续‘再观望’吧，看看全市的楼市走向如何。”陈先生颇无奈地说。

　　关键词：蛮担心

　　人物：多套房的户主 影响指数：0 感叹：担心更严厉的房产政策出台

　　岑女士名下有3套房子，以前朋友都对此羡慕不已，但如今这3套房子已成为岑女士的心理负担。“这年头，国家、各地出台的房产政策越来越严格，形势真是不利于我们这些拥有多套房产的人。我现在就在考虑，是不是应该卖掉一套房子。”

　　虽然，南宁出台的“国五条”影响不了不卖房也不买房的岑女士，但是近几年来频频出台的房产政策让岑女士蛮担心的。“骑虎难下，如今真不知道该怎么办才好了。”

　　市场未来走势 房产商有话说

　　企业经营自主性受限制

　　宝资通联行主席 秦枫

　　此政策一出，企业经营自主性受到比较大的影响。从开发企业来讲，特别是对如何限价的落实办法，开发企业还需要政府进一步制定细则。

　　南宁版“国五条”里谈到的“对预售申报价格过高且不接受住房管理部门指导的商品住房项目，暂不核发预售许可证书”，那么什么是价格过高？不同的城市不同的地段，价格问题很难说清楚，这会导致开发企业犹豫不决，让开发企业没有办法做计划预测真实的市场信息，没办法决定产品的开发。这样的差别化供应没有了，开发企业经营、发展也将会受到影响。

　　征收20%税率对二手房市场也造成一定影响，造成买卖双方成本上升，交易活力下降。

　　或导致少数中介难以生存

　　广西汇东置业总经理 黎卫

　　总体来说，南宁版“国五条”的出台对新房市场影响不大，因为目前南宁买房的95%以上都是刚需人群。对于新房来说，政策出台后，可能会在合理范围内有小幅上涨，而二手房市场将会遇冷，甚至受到冲击，可能会导致一些二手房企业难以生存。

　　如果有影响，只可能会对一些纯投资房产者带来冲击，特别是拥有三套房产以上的投资者影响比较大。但由于市场有自我调节能力，等一段时间适应后，市场又会恢复稳定，所以预计今年南宁房地产市场还是会处于比较平稳状态。

　　对二手房市场致命打击

　　南宁市房地产中介行业管理协会会长 陈伟

　　新政策个人售房按差额的20%征收的做法，本意是遏制投资、投机者，让他们无利可图，进而不买房，但对于那些原来就买有房子的投机者来说，他们会进一步加价，以补回上税的那部分损失，这无形中也会增加买方的购房成本，而且幅度太大会让刚需住房者难以承担。

　　对二手房机构来说，政策出台后，房源会减少，顾客也会减少，大部分流向一手房市场，对二手房机构是致命打击。但由于政策没有规定具体执行时间，二手房市场还有一定的缓冲期。（记者 覃琳）