郑州新长城房地产有限公司总经理 宋革委：前面几位专家都谈得很到位，我以作为房地产开发企业的亲身感受来谈谈2004年央行加息对我们经营方面的影响。

　　　　毫无疑问，此次加息后房地产开发的成本大幅增加了，但从我们接触到的客户的态度看，加息对他们的影响不明显，市场需求也没有受到什么影响。当然，最近一段时间市场需求有所减弱，这是因为元旦、春节是自然的房地产销售淡季，这个时候需求减小并不是加息的结果。

　　　　从房地产经营上讲，我们将消费者需求分为三个方面：投资型需求、主动型需求和被动型需求。投资型是以出售或出租为主要目的的购买行为，央行加息对这种类型的影响是最明显的，这是由月租与月供的关系决定的，目前郑州房租月租过低而加息后月供升高，自然会抑制投资需求。但这一块儿对房地产开发商的影响并不大，因为从我们了解到的实际情况看，郑州投资型购房者所占的市场比例是非常小的，在上海有人统计投资型购房者占20%~30%的比例，北京也有18%~20%是投资型购房者，但在郑州，从我们一线员工反馈的情况看，投资型购房者的比重是相当低的，最多也就在2%~3%左右。因此，这部分购房者并没有对我们造成什么影响。

　　　　对于主动需求型，这部分人主要是一次置业者，表现为新增家庭的住房需求，另外就是来郑务工或经商的人的住房需求，再有就是郑州作为区域中心城市，其完善的医疗、教育环境吸引周边地区富裕家庭来郑州落户。这几个因素里面，除了农民进城会受到加息影响外，其他两种类型的需求几乎没有什么变化。对于二次置业型购房者，加息后银行月供增加并不太大，这部分需求也没受什么影响。

　　　　对于被动需求型，主要是拆迁引起的购房需求。刚才郑州市拆迁办负责人谈到了，由于2004年拆迁政策调整，拆迁量大量降低，拆迁引起的购房需求也大幅度降低，这已不是市场需求的主要方面，因此这部分需求对我们也没有什么影响。总之，央行一次加息后，我们直觉判断是影响并不大，即使进入加息通道，也不会影响一次置业型需求。

　　　　至于潜在需求，当前郑州市人均GDP在全国省会城市中排名第18位，而对应的郑州城市化水平、人均居住面积、房价等指标都比较靠后，因此郑州房地产市场还存在很大的上升空间，目前郑州房价在全国省会城市中除拉萨、贵阳外，再也找不到比它还低的了。前几年郑州房价低，是因为政府的城市发展思路不明确，这从很多其他省会城市的发展和房价关系上就能看出。而随着郑州市这几届政府对郑州市发展思路日渐清晰，市场潜在需求不断放大。我的理解是，随着经济发展人们收入的不断提高，潜在需求会逐渐向现实需求转化，大家只要对现在的宏观经济形势有足够的信心，就不应该担心潜在需求向现实需求转化的问题，而且我国有一个特点，总是能够在非常时期集中一切资源去实现主要目标。

　　　　谈到宏观调控，我认为我国幅员辽阔，不同区域有不同情况，不同企业情况也各不相同，因此我认为调控不应搞一刀切。另外，郑州市还有自己的特点，比如全国房地产大形势热的时候，郑州未必热，大形势冷的时候，郑州未必冷，这种独特的城市特点与许多因素有关，因此现在郑州房地产市场进入逐渐放量的阶段，我认为是非常难得的，应该珍惜。

　　　　对于房地产泡沫，我认为如果土地价格涨幅比房价涨幅高，可能是泡沫前兆。我个人看法，郑州房价稳步上升，小幅度低于GDP增速，即使高也不应高过2%，低也不低于4%，让老百姓看到自己的资产在不断上涨，这都是市场健康的表现。

　　　　对于房价上涨，我的看法是，土地供应量越来越少，全国范围内农民工资有上调需求，因此开发成本必然会上涨。而需求降低不明显，恐怕2005年郑州房价会大幅上扬。