从方庄到望京，从天通苑、回龙观文化居住社区到世纪城，从北苑家园到万象新天、万年花城，从国美第一城到玉泉新城，北京大盘带来的交通、配套等问题越来越引起社会各界关注。

　　　　 “先天不足”导致病态“睡城”

　　　　

　　　　中国城市规划设计研究院总规划师杨保军认为，最近几年以来，包括北京在内的各个城市住宅社区开发的规模越来越大，不断推出大规模社区，所谓大盘指的是规划面积至少在100万平方米以上的楼盘。目前，大盘呈现出来的越做越大的趋势以及一些已经建成或正在建设中的大盘所暴露出来的问题使大盘的开发和建设成为业界越来越关注的问题。

　　　　 早在2000年就入住天通苑的楼先生最近终于忍不住每天早晚两次“进城”、“出城”的交通拥堵和所消耗的时间，决定重新买房；家住世纪城的雷女士也有她的烦恼，出了自己家组团，到世纪金源大酒店周边的商业配套购物的时候，路两旁停着的车，以及在路中间来来往往的车让她总是非常担心自己和家人的交通安全……纵观天通苑、回龙观文化居住社区、世纪城等已经建成并入住的大盘，已经显现出来大盘难以解决的问题。

　　　　 人流聚集形成交通瓶颈

　　　　 华高莱斯国际投资顾问北京区董事总经理李忠认为，现在北京早期的几个大盘，比如天通苑、回龙观等大型居住区，都已经表现出了不少所谓的“大盘病态”，而其中最为突出的就是交通问题。

　　　　 比如天通苑，交通问题长期难以解决，不但自身受其困扰已久，大量集中的交通流量还造成了附近的交通路段都成为严重的拥堵点。而这些交通拥堵点不仅对天通苑居住区自身造成较大的负面影响，更为严重的是，难以解决的交通问题使得整个区域价值都受到牵连。受负面影响最为直接，也最为要命的，是汤立路北部沿线的别墅板块。回龙观地区也是如此，它的交通问题同样严重，由于早晚高峰时期的巨大交通流量，使从回龙观通往市区所有交通干道，都呈现出明显的潮汐性特点，即常说的“钟摆式交通现象”。早上通往市区的行车道堵得严严实实，晚上下班时间时，出城的道路上车辆拥挤不堪，而另一个方向的行车道却往往畅通无阻。

　　　　 中国勘察设计大师崔恺提出，实际上目前北京的大盘显现出来的交通问题还不只在居住区的人群的出行问题，社区内交通体系混乱也是一个突出的问题。“每次在做大盘的时候都会碰到规划道路和社区环境之间的矛盾。大盘中间可能横穿了好几条城市市政道路，而一般的情况是，为了保证小区的独立性，开发商往往想方设法把这些城市道路改掉，变成社区内道路，而这往往造成了建成后社区内部的步行交通陷于混乱，像北京西部的世纪城，里面有些城市道路在建设的时候沿着道路口作了保安封闭，但到了现在，慢慢打开了，成了城市道路，但是又没有进行有效管理，路上停满了车，到处都是商贩，这是一种失控的城市道路。实际上现在世纪城已经从一个大社区变成若干个小社区，在其中还比较安静，但是如果走出来，就不是那么回事了。”

　　　　 功能单一抑制区域成长

　　　　 不可否认，郊区城市化进程中，商品房开发这种“以土地换发展”的模式不失为一种有效的方式。“不能否认这一手段的积极作用，然而也不能不看到这一手段带来的结果———大量功能单一、形式单调的‘卧城’，由于缺少土地功能的合理组合，缺少就业动力，缺少人员的流动，‘卧城’本身的发展将会逐渐失去活力，这在发达国家已经不乏先例。”李忠认为，这就是大盘所在的区域未来要面临的区域经济成长性问题，即税源问题。

　　　　 “在国外，由于房产税比例要比其他产业税收少得多，不少城市区域的管理者为了保证政府持续的收入，保证区域公共设施能够良好的运营，总是希望采用规划的手段减少住宅建设，增加产业建设。而在北京，由于商品房开发容易启动、见效快，成了发展城市的首要手段，在目前税收体制下，这实际将断送地方政府财路，本市不少区政府在完成大规模城市改造后，已经注意到了由于产业缺乏引起的税收增长乏力问题。然而，在短期内快速发展与长期稳定发展的选择上，在不同时期、从不同角度总是有不同答案。现在，不但近郊区大多选择以住宅开发带动区域发展，不少偏远郊区、小城镇的发展也往往只重视住宅开发，而不重视产业的总体规划，这实际也是自断后路的做法。”

　　　　 而在北京，无论是天通苑还是回龙观文化居住区，或是世纪城、北苑家园等目前的大盘都无一例外地将其定位于纯居住，与工作地点完全分离，大大增加了居民的往返交通，这不仅仅增加了居民的生活成本，也造成了城市交通的紧张。同时由于区域缺乏就业支撑，无法为区域发展提供税源支撑，社区的可持续发展也就缺乏动力，活力逐渐丧失。换言之，如果没有相当程度的本地化就业，大盘就很难留住稳定的住户和居民，难以形成持续稳定的发展动力，大盘也将逐渐丧失生命力。

　　　　 李忠认为，这实际上也是大盘的复合性的问题，大盘要发展必须要有居住、商业、休闲娱乐、商务、甚至产业多种功能的复合。 社会问题浮出水面

　　　　 无论是在天通苑还是在北苑家园或是回龙观文化居住区，在这些大盘周边的公交系统或轨道交通站点附近，往往能看到很多等活儿的“黑车”，或一些小摊小贩。对此，从事多年郊区住宅开发的开发商黄建昆认为，黑车现象不单是大盘本身配套的交通系统不完善造成的，更主要的是采用单一的住宅开发引发的新的就业问题。大盘开发虽然可以改善原居民的居住条件，但对刚刚脱离第一产业的原居民生计安排考虑并不充分。许多郊区农民“上楼”后，由于缺乏必要的技能，缺少适合的工作岗位，成为新的城市“有闲”阶级。