房地产业是２００４年我国最具争议的产业之一，专家认为尚有六大问题亟须关注，这些问题不仅是楼市的现实，更将影响我国房地产业的未来。

　　　　 直面2004年楼市六大问题

　　　　 市场：缺乏公信力，信息极端不对称

　　　　 现在楼市最缺少的是什么？不是产品是信息，不是买卖了多少套房子或房价涨跌的定性信息，而是由公共部门发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的分析。“谁都不敢信”、“谁都不可信”成了眼下人们对于楼市的普遍心态，而这，正是房地产市场缺失公信力的典型表征。

　　　　 如果信息对称，市场前景是可预期的，人们的市场行为就会是稳健的、理性的，而现在，在开发商与购房人之间信息极度不对称，人们不知道下一个月甚至下一周，房价究竟会跃上新的台阶还是会急转直下。在焦灼、迷惘、不可知的心态下，大道不通，人心浮躁。而信息最终会影响市场人气，主流公信力强的信息一再缺失，市场一有风吹草动，就极有可能出现由迷惘到恐慌的蜕变。正因为如此，提供具有普遍公信力的房地产信息，比房价涨跌本身更为重要。

　　　　 什么时候以及能否提供社会普遍认可的公共信息，应该成为判定房地产主管部门尽职与否的标准。

　　　　 产品：价格、价值背离，利润不可预期

　　　　 一般而言，成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。而眼下，商品房究竟卖多少价合适，连开发商自己心里都没谱。上海浦东新区某楼盘原定开盘价为每平方米１万元，开盘当日，开发商看到２００多套房源竟有５００多排队等候的买主，当即将价格涨到１.２万元。这种“见风涨”式定价法，在其他产业不可想象，但在房地产市场却屡见不鲜。这说明眼下房地产价格与价值已经背离得连开发商自己都无法把握了。

　　　　 在“2004年国际金融年会”上，上海某地产集团总裁说，这连他自己也“看不懂。”现在，开发商卖楼最苦恼的不是不知道如何赚钱，而是不知道赚多少钱才算是赚足了，因为房地产价格构成已远非成本加合理的利润预期。

　　　　 定价：机制颠倒，逻辑牵强

　　　　 2004年下半年，在楼市争论激烈之时，一些开发商和业内活跃人士到处宣讲一个观点：“房价决定地价”，地价对房价具有反作用。理由是开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。这等于说是产品的价格决定原材料的价格，换言之，是价格决定成本。也就是说，市场所遵循的成本决定价格的普遍规律，在房地产行业被颠倒了。

　　　　 北京曾有人在公开论坛上表示，只有政府从高地价中多获益，才能拿到更多的钱去用于改善低收入人群的住房条件。其隐含的逻辑是：房价高是为了地价高，地价高是为了改善低收入者的住房。但在众多中等收入人群望楼兴叹，更不要说是低收入者买不起房的事实面前，这样的逻辑显得很牵强：难道政府在低地价、低房价的情况下就改善不了低收入者的居住环境？

　　　　 开发商：暴炒概念，消费者重复买单

　　　　 从亲水概念到大学概念，从休闲概念到地铁概念，从奥运概念到世博概念，如今，房地产业成了概念快速诞生的温床。这对于消费者来说，有误导之虞；对于实业来说，更不是个好兆头。

　　　　 玩转概念成了眼下房地产界的赢利模式。公共水体本是社会性资源，大学、场馆也是政府投资建设的，如今都统统成了某些开发商的炒作对象。譬如已成了上海楼市一大卖点的轨道交通概念，对购房人而言意味着：“因为你买了一次单，所以你得买第二次单。”轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，也就是说，其成本没有增加，但却猛炒用纳税人的钱所建造的地铁这一概念，最终让购房人掏更多的钱。

　　　　 购房人：权益难保，深陷信任危机

　　　　 开发商缺失诚信所导致的信任危机正在成为当下房地产业的一大问题，使得“房地产业向不好的方向发展”。中国消费者协会副秘书长武高汉说，房地产投诉量已连续６年保持两位数增长，２００３年全国投诉总量共有２.６万起，同比增长２０％以上。眼下，房地产群体性投诉越来越多，消费者权益的被侵害面越来越广。中消协在北京受理的两起房地产投诉，竟涉及居民５００多户，追回的损失高达６０００万元。

　　　　 至于投诉内容，从广告误导、缔造概念、定金陷阱、霸王合同，到延期交房、产权证明难办、任意更改规划、物业管理混乱等，应有尽有。投诉内容越广，消费者对房地产业的信任度就越打折扣。业内人士表示，由于调查取证方面的难度和地方政府、企业袒护，房地产投诉是所有商品投诉中解决率最低的一项，一般商品投诉的解决率在９５％以上，而房地产只有７０％到８０％。这使得消费者的信任危机又进一步加剧。

　　　　 投资客：“追涨杀跌”，风险不断积累

　　　　 当股市跌向１３００点的时候，人们才幡然悔悟２００２年股市冲击２４００点时的乐观是多么的盲目。眼下，商品房成了投资品，在身边“谁买房谁赚钱”的案例诱惑下，普通人家也蠢蠢欲动，加入投资商品房的行列，投资客对于市场前景的乐观更是走向盲目，总以为房价还能涨。在相当程度上，房地产市场已陷入买涨不买跌的局面，渐成丧失理性的投资场所。

　　　　 其实，任何投资都是讲究差异性的，不分时空、不分对象，普遍的投资带来普遍的利润绝非市场常态，也不可能维持太久，房价不断猛涨的过程同时也是风险不断积累的过程。作为下游产业，房价的持续上涨所形成的预期，不仅引导人们进军楼市，还会直接导致钢铁、水泥等上游产业投资潮起，增加宏观调控的压力。