中国城市化进程正加速运行，城市增多，城市或城市群之间的竞争将会日益激烈，现有的城市格局将会重新设定；房地产发展商经过十余年的积累与拼搏，实力与运作能力正在发生突变。哪里将会成为中国最具有投资价值的城市？谁又是真正的地产大鳄和城市运营商？

　　　　针对以上的疑惑，在“2004中国住交会城市运营”论坛上，各个地产大腕和城市市长给到会的听众呈献了一堂精彩的演讲和对话。

　　　　 为“经营城市”正名

　　　　 事业需要运营，人生需要运营，城市更需要运营。

　　　　正是基于这样的需要，中国住交会组委会联合有关媒体共同举办“2004CIHAF中国最具投资价值城市展”，在住交会现场展示中国城市的独特魅力。

　　　　城市经济研究专家、北京师范大学教授李晓西说，相比较于“经营城市”，“城市营造”的概念更为准确和恰当。他认为“经营城市”事实上已成为一个被污染的概念。在一些城市决策者看来，经营城市就是经营土地，就是逐利和以尽可能高的价格出让土地，甚至存在有的地方政府为追求短期政绩而炒高地价的现象。对此，出席本次论坛的一位国内知名房地产公司老总认为，“城市运营的最佳模式应该是政府创造环境，企业创造财富，民众创造文化”。

　　　　与“城市营造”相比，城市策划专家王志纲更愿意提“城市经营”（而非“经营城市”）的概念。他提出，在中国城市发展过程中，城市经营是绕不开的阶段。城市营造与土地经营密不可分，但城市营造绝不只等于经营土地或“土地运营”，更不等于单纯的土地出让。它是一个全新的概念，追求的是城市价值的最大化，而不是价格的最大化；同样，土地运营追求的是土地价值的最大化，而非土地价格的最大化。即按照市场经济规律，释放城市土地资产的巨大潜能，使城市土地资产不断增值，从而使城市不断增值。

　　　　为城市创造更多更好的投资价值，是政府的职责；发现城市的投资价值，是包括地产商在内的投资商的目标。联结政府与地产商之间的重要媒介，是处于市场化运行轨道之中的土地。 城市价值的发现与重估

　　　　何为城市价值及城市投资价值？最早制定中国最具竞争力城市排行标准的中国社会科学院财政与经济贸易研究所倪鹏飞博士认为，决定一个城市投资价值有三个重要因素，一个是需求，一个是供给，一个是外部经济。需求是指某个地方需要某种产品，规模将有多大，层次将有多高；供给即生产要素的情况怎样；外部经济则是指城市投资的产业组群。

　　　　中国城市发展研究院的连玉明则通俗地表述说，判断一个城市有没有投资价值，要看这个城市能不能更高地提升老百姓的生活质量和品质，要看这个城市能否为居民提供更多的就业和发展机会。

　　　　对此，天津泰达集团总经理孟群则从企业的角度进行诠释，他表示：“企业的评价系统是遵循市场规律的，只要能够赚到钱，我就去。”

　　　　 寻找黑马

　　　　如今，中国的城市化和房地产正走在一个十字路口，如何营造城市，如何在“科学发展观”的指引下，促进城市的全面、协调、可持续发展，各地都在积极运作：东北在悄然复兴，泛珠三角经济区生机勃勃，大连、威海、杭州等城市打造城市新品牌的行动势头强劲，广州、青岛、成都和沈阳等地纷纷修改了原有的城市规划，积极营造新的城市形象。

　　　　另一方面，虽然中国地产商已在城市建设中扮演举足轻重的角色；虽然全国房地产开发企业已有近3万家，但是还没有产生真正意义上的城市运营商。竞争的暗流在涌动。有识之士已经看到，一场角逐城市运营商运动，正在珠江三角洲、长江三角洲以及北京等地的大型房地产开发商中展开。

　　　　业界人士认为，自今年始，一些大型城市的政府逐渐介入开发房地产，具体方式为一方面从政策规范的角度介入房地产开发，比如加强对土地的控制；另一方面，超大型房地产企业会主动与本地政府联手。

　　　　一个时代要洗牌的前夜，往往是黑马要出现的时候。王志纲认为，那些在中国房地产开发过程中起到火车头作用的企业最容易成为黑马。他称，企业要成为市场中一匹黑马必须具备几个前提：第一，战略清晰；第二，大势把握能力强；第三，整合能力到位；第四，勇于当火车头。