核心提示：近期取消商品房预售制度的呼声很是高涨，有些人说预售制是市场需求表现，还指出由于有预售制房价才会被开发商抬高，捂盘惜售。但专家观点从长远分析称大面积取消预售制并不利于房地产市场健康发展，甚至会拉升房价上涨。

山东省将试点现房销售的消息将商品房预售制度的存废问题再次推到了风口浪尖。那么商品房预售制度到底在扮演着什么样的角色?它有哪些优势和劣势?房地产分析人士表示，从全球房地产发展的历史来看，商品房预售制度取消是大势所趋，但这是一个循序渐进的过程。

新闻背景

商品房预售是市场需求

虽然取消商品房预售制度的呼声一波接一波，但是有业内人士认为，商品房预售制度之所以能够出现并存在，其实是市场需求的表现。

中原地产华北区董事总经理李文杰说，自1994年我国开始实施商品房预售制度，当时我国的房地产行业还处于初级发展阶段。为了促进房地产市场的发展，我国实施商品房预售制度。这个制度可以让企业在没有盖完房子的时候就进行销售，早期就能够回笼资金，大大降低了房地产企业的资金门槛，因此大力促进了房地产市场的发展。

经过近20年的时间，我国的房地产行业有了长足的发展，但是预售资金依然是房地产开发企业资金的重要来源。据国家统计局数据显示，今年1月至7月份，我国房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。可见商品房预售制度对房企意义重大。

此外，“预售是进行资源配置的较好的方式之一。”李文杰说，通过预售，开发商更加仔细地了解到了市场的需求，掌握了什么样的产品受到市场热捧，在后期的建设中，开发商就会顺着符合市场的方向前进，从而少走弯路，节省了资源。

弊端分析

预售制被指高房价罪魁

预售制度帮助我国的房地产开发企业度过了艰难的初级阶段。但随着房价节节攀升，预售制度被认为是楼市疯狂泡沫泛滥的罪魁祸首。预售制度下，只要开发商拥有一定数量的资金就可以进行商品房开发，工期不需要完成就能进行销售，获得预售资金的房企就可以继续开发建设。如此循环往复，有了资金，开发商就不会急着卖房，捂盘惜售，抬高房价的现象也就出现了。

除了被指抬高房价外，预售制下，还有一些不法开发商违规销售诈骗购房者。或者，项目开发一半，开发商资金链断裂，以致项目烂尾，最终损害的还是购房者的利益。同策咨询研究中心总监张宏伟说，不管是从我国房地产市场的发展来看，还是从美国等国家房地产行业发展的情况来看，取消预售制度应该是大势所趋。

专家观点

大面积取消预售有隐忧

如果现在大面积取消预售制度，或者是快速取消预售制度，会对我国的房地产行业产生什么样的影响呢?

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存说，如果现在大面积取消预售制度，就会有一部分开发商暂时不能出售房源。资金链吃紧，开发企业势必会放缓开发的步伐，如此一来商品房上市量就会减少。而商品的价格是受供求关系影响的。供大于求，价格下降;供不应求，价格上涨。商品房上市量减少，但是市场的需求并没有减少，那么房价很有可能出现上涨。这就有悖于我国房地产市场调控的初衷。

“取消预售制度后，开发商资金链紧张，还会造成企业的洗牌。”卓达集团石家庄销售总公司副总经理杨凤斌说，大型品牌房企，资金相对来说比较充裕，产品的市场接受度高，受影响不大。但是一些小型房企，没有预售资金对于他们来说无疑雪上加霜。大企业越来越强大，小企业退出市场，在这个过程中，也不排除有大型房企出现垄断市场的行为。

取消预售需要循序渐进

取消预售制度，并不是一蹴而就的。张宏伟说，如果真要取消预售政策，那么在实施上就应该在不造成房地产市场供求关系及价格大起大落的市场背景下进行。先有配套政策预先调节市场，循序渐进，逐步进行，以达到调节房价，控制房价过快上涨的目的。

惹目地产顾问机构总经理高小天也认为，如果要取消预售制度，实行现房销售应该有一个缓冲时间。从一般项目工程工期的角度来讲，2～3年基本上可以达到现房的要求，那么就可以设置一个3年的缓冲期。

此外，还可以阶段分层次实行。张宏伟说，比如从2013年开始，项目必须达到主体结构的二分之一才可以开始预售，2014年就必须达到三分之二才能预售，2015年开始必须达到主体结构封顶销售，2016年开始取消预售实行现房销售。

张宏伟还建议说，取消预售制度可以分一线城市、二三线城市等不同城市先后梯度实行取消预售制度。比如一线城市对于拿到预售许可证的项目条件比较严格，一般来讲6～12个月的时间缓冲期，可以让现有在建的已经达到申领预售许可证条件的项目成为现房。那么一线城市先开始取消预售。

“要在税费、土地、贷款等多方面进行政策配合，才能在取消预售制度过渡期保障供求关系稳定，价格不大起大落。”张宏伟说。

(来源：河北青年报)

点评：重点不在是否取消预售制，重点在如何去监管和规范预售制,因噎废食不是长久之计。