购房者到售房部签订合同时售楼人员就会将合同一式五份翻开，但只许购房者看合同或签字按指印，合同的条款不与购房者进行协商，并且售楼人员还说这些合同是国家统一规定的，条款是我们公司统一选择的，都一样。往往有些购房者听后连合同都没看就签字，但发生纠纷后再看合同，原来合同对自己这么不利；有的售楼人员曲解合同有关条款误导购房者，用口头承诺来瓦解购房者，开发商对购房者合理要求的条款不写入合同或不允许选择；有些开发商嫌合同条款不够用，不能全面地维护自己的利益，就在补充协议中约定10条甚至20条来约束、限制购房者，动辄让购房者承担违约责任；购房者在打开合同时，合同中布满了密密麻麻的问号，售楼人员往往告诉购房者空白处必须打问号，这是合同规定的，再者这些条款也没有用，就不用写。在当前开发商与购房者签订的商品房买卖合同示范文本中，以下几条“霸王”条款横行，购房者小心“埋伏”。

　　　　第三条：该商品房【合同约定】、【产权登记】建筑面积共______平方米，其中，套内建筑面积______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______平方米。

　　　　【“霸王”表现】：

　　　　（1）开发商只写房屋的总建筑面积，但不写套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积是多少。这就会造成购房者不知道套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积是多少，最后房产证发下之后，房产证载明多少就是多少，有可能造成公共部位与公用房屋分摊建筑面积变大，而套内建筑面积小的局面。购房者花钱却买了一些公摊面积。

　　　　（2）有的开发商虽然将三个面积都写入了合同，但对三个面积如发生误差时如何处理却不作约定。如不作约定的话，会造成其中写的套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积没有法律意义，就会造成如果在总建筑面积不变的情况下公摊面积增大而套内建筑面积变小没有处理方法，发生纠纷后在法律上也没有相应的处理依据，这对购房者是不利的，很可能购房者买的很多都是公摊面积。

　　　　【律师支招】：

　　　　开发商既然能将总建筑面积写入合同中，说明开发商在对房屋规划设计时已对三个面积比较清楚。因此，在签订合同时应让开发商将三个面积写入合同，同时应约定总建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及总建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式，还要约定在总建筑面积不变的情况下套内建筑面积变小而公摊面积增大时的处理方法。

　　　　第五条 面积确认及面积差异处理。

　　　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】、【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

　　　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

　　　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理。1.双方自行约定：

　　　　（1）__________________；

　　　　（2）______________；

　　　　2.双方同意按以下原则处理：

　　　　（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

　　　　（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_______利率付给利息。 　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　　　【“霸王”表现】：

　　　　（1）开发商不允许选择第二种方式，只许购房者选择开发商自行拟定的第一种方式，开发商一般作如下拟定：“如产权登记面积与合同约定面积发生差异，多退少补，据实结算。”购房者如选择了这种处理方式，产权证发放后，面积大多少购房者就得补多少，大10平方米就得补10平方米 ，少多少面积开发商只是按原价退多少面积的房款，少10平方米的面积就退你10平方米面积的房款。（2）如果购房者选择第二种方式并经开发商同意，如面积误差比绝对值超出3%，买受人退房时，开发商只按同期银行活期存款利率付利息。作为开发商，向银行贷款也要向银行支付同期银行贷款利息，如果按同期银行活期存款利率付利息的话，对购房者是严重不公平的。（3）有的开发商将本条中的“绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”改为绝对值超出3%部分的房价款由出卖人单倍返还买受人，双倍返还是商品房买卖合同示范文本中的规范条款，也是《商品房销售管理办法》中规定的条款，作为开发商，将双倍改为单倍是严重不负责任的态度。

　　　　【律师支招】：

　　　　针对此条，建议购房者直接选择该条的第二种方式进行处理。面积误差比绝对值超出3%，买受人退房时，按同期银行贷款利率付利息。在建筑中，出现面积误差国家是允许的，但不能多太多或少太少，有时面积增大，购房人负担不起多出的房款，面积减少会影响购房者的居住环境。因此选择第二种方式比较公平。

　　　　第六条： 付款方式及期限。

　　　　买受人按下列第_______种方式按期付款： 1.一次性付款________________。

　　　　 2.分期付款_____________________。 3.其他方式______________________。

　　　　 　　【“霸王”表现】：

　　　　付款方式及期限中如果选择按揭贷款方式，开发商会作一些规定。

　　　　“买受人应在 年 月 日之前支付首付款 元，剩余房款 元以银行按揭贷款方式，买受人应在 年 月 日前提供办理银行贷款资料，在 年 月 日前将银行贷款手续办理完毕，否则，按合同第七条逾期交房处理”。办理银行按揭贷款是要求开发商和购房人共同来完成的，如果开发商前期没有合作银行，开发商不提供担保，购房者是没办法办理按揭贷款的。如购房者按期提供了资料，但贷款没有按期办理下来，开发商如依此追究购房者没有按期提供贷款手续或没有将按揭贷款办理完毕的违约责任，对购房者是不利的，也是不公平的。

　　　　【律师支招】：

　　　　开发商提供的合同如有此类条款，购房者应要求作补充约定：“如购房者按期提供了办理银行贷款的资料，开发商应出具收据；不是因购房者的原因不能如期办理按揭贷款的，购房者不承担相应的法律责任。”

　　　　没有写如果购房者提供了资料，开发商应出具收据的内容，如购房者按期提供了资料，但开发商没有出具收据，作为购房者没有证据证明已提供过办理贷款的相关资料，如贷款没有按期办理，开发商会追究你没有按期提供贷款手续的违约责任，这对购房者是不利的，也是不公平的。

　　　　第八条： 交付期限。

　　　　出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

　　　　1．该商品房经验收合格。

　　　　2．该商品房经综合验收合格。

　　　　3．该商品房经分期综合验收合格。

　　　　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

　　　　5．_____________。

　　　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

　　　　1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；

　　　　2._______________；

　　　　【“霸王”表现】：

　　　　（1）该条“将具备下列 第 种条件”中，目前一般有两种表现形式：一是选择第1种“该商品房经验收合格”，二是选择第5种，选择该种开发商会作如下规定：“该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位联合验收合格”。2000年4月4日，建设部门已颁发了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，本办法颁布后工程验收实行的是工程竣工验收备案制，开发商联合其他相关单位验收后，　应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（在郑州是郑州市建设委员会）备案。在开发商取得经建设主管部门同意合格备案的工程竣工验收备案后，才能达到交房条件。（2）在本条“如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”中，开发商会增加很多免责条款，例：因政府行为、政策调整造成的；停水、停电造成的；因第三方的原因造成的等。本条的示范意义在于如开发商遇到不可抗力的情况可以延期交房，法律上规定的不可抗力是当事人不可预见、不能避免、并不能克服的情况，但在订立合同时，开发商会在本条中写入种种理由来进行免责。

　　　　【律师支招】：

　　　　不管选择第1种“该商品房经验收合格”还是选择第5种“该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位联合验收合格”，作为购房者应要求开发商补充：“开发商取得建设主管部门同意合格备案的工程竣工验收备案后才能交付。”因为这才是交房的法律必备条件；如遇开发商在本条中约定很多逾期交房的免责条款，购房者应对那些不合理的免责条款要求删除，实在不能删除，要在免责条款后面加上：“如遇到此类免责事实的出现，开发商应在发生之日 天内书面通知买受人，否则按逾期交房处理。”

　　　　第十条：规划、设计变更的约定。

　　　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

　　　　（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

　　　　（2）_________________________；

　　　　买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按 ____利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

　　　　【“霸王”表现】：

　　　　（1）开发商在本条中只对第（1）种该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；发生规划设计变更作出约定。剩余的都不作约定。（2）关于本条中的利息，开发商填写的是按同期银行活期存款利率付利息。

　　　　【律师支招】：

　　　　建议购房者对小区的规划发生变更、绿化发生变更等写入本条中，另外本条中是开发商经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况，没有约定开发商擅自变更如何处理，建议购房者约定“如开发商擅自变更也适用本条款”。利息建议写“同期银行贷款利息”。

　　　　第十四条： 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

　　　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

　　　　1．_______________；

　　　　2．_________________；

　　　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

　　　　1._________________；

　　　　2．________________； 　　【“霸王”表现】：

　　　　（1）开发商不写明天然气、暖气通气的时间，不写小区智能化都包括哪些项目，有的开发商只是写天然气、暖气设备安装完毕。（2）开发商不写基础设施、公共配套建筑如果在规定日期内未达到使用条件的处理方式，或只写协商解决。只是口头说我们一定会达到。（3）小区内准备建设的设施不写入本条当中，如：有线电视、宽带、道路等。

　　　　【律师支招】：

　　　　开发商宣传或口头承诺的设施应要求写入合同中，还要将设施什么时间达到使用条件的时间约定清楚，同时将逾期限达不到使用条件的违约责任约定清楚，例如；免费提供煤气罐、气、灶直到通气为止，免费提供电暖器，直到供暖为止，或者直接参照合同第九条处理。

　　　　第十五条：关于产权登记的约定。

　　　　出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

　　　　1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

　　　　2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。

　　　　3．________________ 。

　　　　【“霸王”表现】：

　　　　（1）开发商将备案的时间写成180天、360天或者工作日。

　　　　（2）买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，开发商只允许选择退房或者不退房，或者选择第三项协商解决。

　　　　（3）在支付违约金方面，开发商往往写的是，总房款的1%，或者0.2%。

　　　　【律师支招】：

　　　　法律上规定的产权登记时间为60天，因此建议购房者向开发商讲明，法律规定的时间，据理力争地要求开发商写成60日，关于是否退房的约定，建议将本条中的一项和二项进行结合约定：“买受人退房的情况下如何处理？买受人不退房的情况下如何处理？”这样的话，作为买受方选择的余地更大些更公平些。本条中的违约金是按已付房价款支付的，不是按日来支付的，因此，对该条中的违约金应适当提高。

　　　　附件四：合同补充协议

　　　　【“霸王”表现】：

　　　　在该补充协议中，开发商会请一些专业人士来起草一些条款，以约束买受人，其规定的条款因公司而异，这里边有一些陷阱存在，比如：如购房者行使合同第五条、第九条、第十条、第 十二条、第十五条退房权利时，购房者只有权按本合同的约定要求支付违约金或利息，除此之外购房者不能提出超过合同约定的赔偿要求，这就是典型的霸王条款。

　　　　【律师支招】：

　　　　如遇到开发商在补充协议当中作了规定，作为购房者应当仔细审阅补充协议的条款，对一些不合法的条款，限制、加重购房者权利的条款，要向开发商提出进行修改或者删除；另外，对购房者自身的权利，认为本合同的相关条款还未涉及，购房者可以在本补充协议中作出明确的约定。