一问 房子销售情况如何

　　对于很多购房者来说，售价昂贵的高端楼盘是“可望不可及”。楼盘售价这么贵，能卖得动吗？

　　近日，记者来到南宁民族大道附近一楼盘。该楼盘最便宜的平层房子要700多万元，记者注意到，售楼部里客户不多，但停车场停了不少豪华汽车。销售人员介绍，客户前来看房要预约，所以不能拿其他楼盘喧哗的场面来衡量。据称，该楼盘虽然价格不菲，但销售“令人满意”，有一栋高层没有封顶就已经售罄了。

　　兴宁区一楼盘销售负责人程先生介绍，他们楼盘面对的是高端客户，从去年开盘以来，销售一直能够达到预期。限贷对一些购房者并没有影响，有不少客户是一次性支付200多万元买房。他们一些视野好、楼层好的大平层房子已经售出，现在仅剩下少量房子可供选择。

　　有的楼盘销售是不甚如意的。位于青秀区的一楼盘，房子售价是1.6万多元/平方米，一套大户型售价三四百万元。前段时间，该楼盘举行促销活动，特惠房是1.1万多元/平方米。20多套特惠房面市不到一个星期就销售一空。楼盘销售人员介绍，是否还有特惠房尚未定。

　　一位开发商告诉记者，虽然现在销售进度慢一些，但他们仍对销售充满信心，不打算降价。他认为，有意购买高端楼盘的消费者，一直是关注着楼盘的走向的。随着时间的推移，对楼盘有了新的认识，这些消费者就会买房，所以楼盘销售“急不来”。

　　广西海丰房地产营销公司市场部经理陆显伟认为，定位高端的楼盘面对的是塔尖客户，有的购房者认为高端楼盘客户少，楼盘销售难以展开，其实并不是这样。南宁有的卖奢侈品的商场，人流量也不大，但从年报看还是取得了不错的业绩。所以，要换个角度看高端楼盘。

　　虽然楼盘大多不透露真实的销售数据，但不少开发商表示销售“不算坏”。他们认为，随着南宁建设国际区域性大都市的步伐加快，不少外企、实力企业家前来经商和工作，定位高端的楼盘能满足他们对高品质生活的需求，销售市场会逐步拓宽。

　　业内人士认为，在高端楼盘中，限购比限贷影响更大。如果取消限购政策，南宁的高端楼盘成交会成倍增长。

　二问 价格真值这么高吗 

　　南宁购房者何先生说，按目前南宁的楼市行情，一些别墅售价七八百万元，而有的楼盘平层房子售价就要这个价。他认为，有的高端楼盘价格虚高。
　三问 市场购买力有多大

　　南宁社会经济经过快速发展，个人财富积累也增加。不过，有的市民认为，南宁作为后发展城市，有能力购买高端楼盘的人士还是比不少发达城市少。

　　现在南宁楼市实施限贷、限购，能够消费高端楼盘的市民有多少？郑业兴介绍，南宁拥有高额财富的人士并不少，只是这些人士与普通民众不是同一生活圈，不被人们所熟悉而已。南宁有的成功人士，为了购买一件奢侈品，会坐“飞的”到香港购物，这从一个侧面说明南宁的高端商品少，不能满足成功人士的需求。如今南宁一些高端楼盘的出现，就填补了市场的空白。

　　一些市民认为，拥有丰厚财产的成功人士，往往名下已经有多套房子，属于被限购对象。没有当地购买力的支持，高端楼盘的市场份额就减少。对此，一些业内人士介绍，南宁有的高端楼盘销售针对性强，他们面对离邕创业人士展开销售，这些人士的根在南宁，对南宁楼市也熟悉，能够较顺利地营销。

　　一些富二代即将成家立业，他们较青睐时尚的大平层，而不喜欢别墅，这形成高端楼盘的新生消费群体。

　　此外，越来越多外地商人来南宁发展，这些人士觉得南宁的高端楼盘性价比高，再加上他们见证了外地楼市发展的经历，对高端楼盘的接受能力强。据了解，有的企业买下高端楼盘的房子作为会所，用于接待朋友或商务洽谈，这种消费方式有增加趋势。

　　四问 豪宅增多意味着什么 

　　与一两年前相比，南宁的高端楼盘呈增长趋势，这不仅体现在楼盘的数量上，也体现在楼盘的售价上。高端楼盘增多，对市场有什么影响？

　　陆显伟认为，开发商把楼盘定位奢华，价格就要提高。在当前的市场环境下，售价高的楼盘销售进度没有售价低的楼盘快，开发商却依然不改变营销策略，这说明开发商对后市看好。一般情况下，高售价的楼盘利润比低售价的高，有的开发商认为，只要楼市行情转变，卖出一套高端房子就好过卖出两套低端房子，所以现在的等待是值得的。

　　另外，豪宅增多也是楼市发展的一个体现。当市场日趋成熟时，商品房的格局会不断丰富，不同档次的产品类型差距会拉大，这如同电脑经过多年发展，会衍生出高端的智能电脑。豪宅和中低端楼盘的市场定位不同，不会形成相互冲击，而是均衡发展。

　　一些业内人士认为，目前对楼市的价格统计并不区分普通住宅和非普通住宅。市场上高端商品房增多，会提高楼市的成交均价，不利于购房者判断市场。有关部门应当细分市场，针对不同类别的住宅进行统计，这样价格的真实度更高。否则，就像把拖拉机和奔驰统称为“汽车”，统计出的汽车均价缺乏指导意义。

　　南宁宏胜房地产公司策划部经理郑业兴介绍，表面上看，别墅占用土地资源多，高端商品房的价格应当比别墅低。但是，购房者的消费观念不同。有的客户认为，在闹市区很难买到别墅，买高端楼盘就可以享受繁华，并提高生活品质。

　　据了解，南宁的高端楼盘大多是精装修的，装修标准高的达4000元/平方米。去年，南宁一楼盘曾想以7000元/平方米的标准进行精装修，后来没有实行。业界分析，可能是开发商担心价格太高阻挡了消费群体。

　　不过，不少购房者认为，楼盘标称的装修价格“有水分”。挤干装修的价格水分后，楼盘的价格会有所减少。而那些以毛坯房作为交房标准的高端楼盘，价格就相对透明一些。

　　有购房者反映，有的楼盘宣称用高科技配套楼盘，每套房子提高售价10多万元。其实，这种住宅智能化系统并不是稀罕商品，不少科技公司都经营、开发，客户只需花近10万元，住宅就能配套智能家居了。

　　据了解，南宁售价较高的高端楼盘，有的是地段较好，有的是配套较好。一些开发商认为，楼盘的地段“无可复制”，售价当然要高一些。有的楼盘坐拥邕江、湖景、公园等资源，这种稀缺性是支撑楼盘售价的主要因素。

　　记者查询发现，南宁楼盘的楼面地价，较高的是5000多元/平方米，一般是二三千元/平方米。而有的高端楼盘地块是早几年买下的，当时楼面地价较低，如今售价却比不少楼盘高。对此，陆显伟认为不能简单地算楼面地价看成本。楼面地价只占开发成本的三成左右，有的开发商资本占用时间长，经营成本较高，这也导致售价提高。