建业住宅集团董事长胡葆森：个人购房更趋谨慎

　　　　2005年，河南房地产市场将迅速发展，有两个特征需要大家关注。一是郑东新区开发节奏将加快，同时老107国道以西老城区的土地供应量将进一步减少。从去年4月份起，受国家宏观政策影响，郑州新批土地就开始大量收缩。其实土地紧缩的趋势从2003年就开始了，从那时起郑州房地产市场进入了存量土地消化期，2005年这种趋势将会持续，而且消化速度会明显加快。二是随着土地这一房地产最基本的资源的紧缺，房地产企业生存压力会增大，资金的紧张将使这种压力加剧。预计2005年河南房地产界会有不少企业走上与他人联合或合作的道路，这样的案例在2005年应该大量出现。

　　　　河南房地产市场，银行加息对个人购房的影响将开始显现，个人购房更趋谨慎。同时政府对高价房的审批会越来越紧，总价高的房子供应量会减少。中小户型将在今年变成市场主流。

　　　　宏观调控大背景下，土地、银行资金都不会有太大增长。但河南房地产价格仍会稳中有升，但房价不会大幅飙升，一是河南消费者的购买力还不够强，二是消费者的意识还有待提高，很多时候决定房价的最主要因素不是购买力。

　　　　总体来判断，河南房地产市场是健康的，但这个健康不是理性发展的结果，是市场各种因素交织在一起共同作用造成的，这些因素包括消费意识、市场规范程度、开发商供应能力、开发水平、银行金融环境等多个方面。所有这些因素共同决定了河南房地产市场仍会处于缓慢发展的格局。

　　　　回顾2004年，我有很多感慨。这一年，房地产行业快速发展，同时，曾红极一时的IT行业却开始回落，拿这两个行业对比，会发现一些有意思的现象。

　　　　像IT行业的风云企业TCL。1994年万明坚加盟TCL，1999年万明坚正式组建TCL移动通信公司，担任总经理。4年后TCL的手机业务销售收入达到82亿元，TCL跻身国内手机市场前5名、国产手机前两名，连续4年实现100％以上的增长，这一年TCL集团80%的利润来自移动通信公司。万明坚也于这一年达到他的事业顶峰。但到了2004年，TCL的手机业务跌落谷底，万明坚下课了。

　　　　房地产企业就不可能达到这个速度。像万科1984年成立，1988年进入房地产领域，到了1990年，万科逐渐成为行业老大，1996年利润达到5亿元，应该说发展速度还是很快的，但绝对比不上IT行业。与我们同一批的房地产企业，像北京华远，都是在行业内摔打十几年，就是企业老总们，像潘石屹、任志强等，出名也仅仅是近两年的事情，但大家都在业内打拼了很长时间。房地产行业的职业经理人也很难像万明坚那样，短短几年带领一个企业攀到最高峰。

　　　　我举这个例子是想说明，房地产行业完全不同于IT行业，像IT这样高速成长、大幅翻番是很难的，这个行业必须一步一个脚印。

　　　　 万科企业股份有限公司董事长王石：抓住机遇 提高质量

　　　　2004年房价大幅上涨，很多媒体记者问我，怎么看待房价大幅上扬。我告诉他们，1992年的时候，南方楼价疯涨，当时深圳许多房地产企业老板在卖楼花，把利润率最低限定在40%，低于这个界限就不做，后来证明这是严重的泡沫。2004年房价又出现上涨，但这次上涨，一是需求旺盛，二是产品质量有很大提高，因此是健康的。

　　　　经过十几年的发展，中国房地产业有了一定水平，但产业化程度并不高。虽然说现在房屋质量比过去提高很多，但房屋品质跟不上房价上涨步伐，而且对资源能源的消耗大，是发达国家耗能标准的两三倍，与人家比有相当大的差距。国家这次宏观调控，就是要改变那种粗放的增长方式，因为以我们现在的高能耗低产出的增长模式，国家现有的资源根本无法支撑经济长期发展，因此必须改变。

　　　　现在，我们要清醒认识到，这两年房价上涨为提升品质创造了机遇，开发商要对社会，要对消费者负责，要用更好的规划、设计、原料、设备等，来建筑品质更高、环境更好的产品，借房价涨势来进行产品更新，否则将遭到市场惩罚！

　　　　 北京万通地产股份有限公司董事局主席冯仑：影响房价 因素众多

　　　　2005年，从政策角度来看，国家会进一步紧缩资金和土地。因此可以断言，2005年，直接融资会成为房地产企业筹集资金的主要方式，此外信托、房产抵押证券化等融资方式也会在2005年大行其道。土地继续减少供给，土地转让招拍挂方式将更加细化。房地产投资会持续15%~20%的高增长，但房价不应大幅上涨，这样才能实现整体可持续发展。

　　　　至于什么样的房价是高，什么样的是低，我认为没有标准可言。因为我们国家地域广大，不同地区差异很大，很难有一个标准来说什么是适度的，什么不是适度的。房价受当地居民收入水平影响，但这还不是全部，前不久我在纽约看到克来斯勒大厦如今要值四五十亿美元，而上个世纪70年代建造时才1500万美元，这是时间因素造成的升值。因此，说一个地区房价是高是低，要综合考量，只要房价上涨在人们可支配收入增长幅度范围内，都是健康的。

　　　　河南是农业大省，消费购买力、经济结构与周边省份不同，河南房地产市场会有怎样的前景，要看河南的城市化水平、经济发展水平与产业结构。河南必须有大量成熟的产业，才能拉动房地产市场大规模增长。

　　　　 北京华远房地产有限公司董事长任志强：地产金融将趋活跃

　　　　2005年房地产金融会出现什么局面？前一段时间我参加了国务院有关部门组织的一个宏观调控方面的会议，预测2005年我国GDP增长率将达到8.5%以上，这与2004年没有多大的区别。从金融方面来看，2004年国家的贷款发放量计划是限制在2.6万亿元内，2005年计划限制在2.5万亿元以内。从数字上看，好像2005年资金面紧张了，但实际情况是2004年银行的计划额度并没有用完，只用了2.1个亿，因此只要运用充分，2005年的资金并不一定比去年紧张。此外，今年年初中央表示要开放资本市场扩大直接融资，为此，国家去年下了大力气整顿了资本市场，今年还要对新股定价等问题作出规范。银监局也准备颁布信托基金管理办法，今年很有可能实施。过去人们一直期望基金法能出台，现在看来没有基金法，信托基金管理办法也能在一定程度代替基金法，这无疑将增加房地产企业的融资渠道。

　　　　从大的形势看，目前房地产市场的发展要求开放资本市场与直接融资。周小川最近的两次讲话都表明，对房地产的政策实际上是逐渐放宽的。针对WTO，国家已允许外资银行进入人民币业务，今后的两年时间里，金融服务业的步伐将会加快。

　　　　 重庆龙湖地产发展有限公司董事蔡奎：河南市场空间巨大

　　　　2005年房价继续上涨是不可避免的。但怎么涨，会分区域、分楼盘。像沿海经济发达地区，经济发展较快，房价这几年也涨高了，因此上涨空间未必就大。反而像河南这样的地方，由于城市化率较低、经济还有待进一步发展，房地产市场的空间会更大，但空间巨大未必表示价格上涨空间就大。