房地产促销四处开花 电商时代或到来

    限购一年，住宅市场主导权终于从卖方转向了买方。“金九银十”的消散，磨折了开发商的信心，却成全了购房者观望的态度。自龙湖[简介 最新动态]在上海率先打开降价大门，就开始了这一轮以龙头房企为代表的促销降价潮。

    降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、无理由退房/回购、买房送车等等促销花样频出。其中，最具代表的就是绿地集团[简介 最新动态]，9月18日在北京开盘的花都嘉园[最新消息 价格 户型 点评]项目开盘三个月，签约成交率却仅为13.82%。时间走入年底，终于撑不住的绿地花都嘉园项目，仅在半个月内就推出两轮促销手段：先是推出20套特价房，特价房优惠2万抵12万；随即，该项目又推出代还房贷计划。

    除去传统的现场销售外，2011年风头最劲的销售方式就是由潘石屹推动的网上售房模式。潘石屹不仅剥离了自己的销售团队，联合多家房地产代理商开始了房地产销售的电子商务时代。2011年底，20家房地产商组成联盟，网上销售百套房产。除此之外，淘宝网还于“双十二”(2012年12月12日)推出了五折“秒杀”。

    点评：链家地产首席分析师张月认为，2011年楼市调控走入“白热化”。在其看来，在房地产信贷收紧的背景下，新建商品房住宅成交价格逐渐走低。四季度价格回落，拐点凸显。目前，限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延，全面降价时代或将来临。

    事实上，房地产开发商降价促销已经从“犹抱琵琶半遮面”的状态转向落落大方的叫卖。

    彼时，公开预言“用不了几年，你的房子如果不上网就没人要”的潘石屹，随即陷入了上海销售“欠薪门”一事之中。未来房地产销售走向公开之余，存在其中的规范性与责任感等诸多问题，也应随之完善。

    杨红旭认为，网络也在改变房屋交易这样的“大块头”游戏规则。当前主要四家房产电商：EJU平台，淘宝房产、搜狐E购房以及搜房网，“看成中国房产电商界‘四大才子’”，2012年将有越来越多的相关方，享受电商带来的便利与实惠。

    政策 从步步加码逐渐走向执行和观望

    房价“拐点”确立之初，同时传出来的声音就是政策将逐渐走向松动。彼时，包括券商、研究机构等诸多专家，均纷纷预测，住宅市场将会在今年的上半年之前度过最艰难的时期。不过，调控之手不会再紧紧的扼住开发商的喉咙，而逐渐走向放松。来自人大的报告更是“激进”的预测，要使明年经济增速不跌破9%，地方财政和宏观经济都难以忍受房价出现回落20%的情形。而更进一步的，最早在今年二季度，将会出现地方政府“暗度陈仓”，弱化调控的可能；而到了三季度，中央政府则会开始放松限贷政策，进而限购令将逐步松动。

    商业地产将迎来春天

    事实上，早在楼市调控之初，包括万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]等传统的住宅龙头房企，就纷纷宣称要向商业地产转型——一时间，20%的商业物业持有率成为多家开发商在商业地产领域的发展目标。

    开发商两级分化 国资趁势作为

    有报道称，2011年1-12月，房地产为主业的产权交易多达253宗，约为2010年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元，约为去年全年并购金额的6倍。

    保障房从开工走向续建

    2011年，千万套保障房开工任务提前完成。然而，这一“政治任务”随即遭遇到公众的广泛质疑——是真正开工还是仅仅处于挖坑待建阶段？

    在公司层面，被誉为保障房第一股的中天城投，同样遭到质疑。一方面，中天城投目前的资产规模以及负债情况，使得市场质疑是否具备足够的开发和运作实力；另一方面，有媒体报道称中天城投在当地的数个项目已经处于半停工甚至停工状态，其中就包括了贵阳的渔安安井安置房项目。

    黄怒波身后 更多房企选择“走出去”

    黄怒波冰岛买地一事曾在2011年下半年引发了人们的强烈关注。当时媒体称，中坤集团董事长黄怒波已经和冰岛有关方面接洽，将在该国东北部地区购买300平方公里的土地。

    点评：由于国内调控的持续，或许2012年会有更多遭遇发展瓶颈的房企选择走出去。黄怒波就曾公开表示，“走出去”是企业的长期战略，也是民企成长的标志。而万科主席王石在远方美国游学前更是称，游学的目的之一便是希望帮助万科成长为全球性的企业。显然，选择“走出去”对于国内房企来说并不是什么坏事，关键是要在走出去前谨慎选择，出去后才能真正的得到所需要的东西。

    二手房成交持续萎靡 中介迎来大洗牌

    2011年对于各家房产中介公司来说是痛苦的一年。由于限购、限贷政策在全国46个大中城市的执行，年内各大地产中介商无一盈利，能够保持盈亏平衡的也仅有寥寥几家。

    不堪压力中小房企转型加速

    持续的楼市调控让不少中小上市房企在2011年开始思量转变之路。根据年内披露的季报显示，往年业绩集体飘红的房企在2011年却遭遇了“滑铁卢”，有近4成的上市房企净利润出现同比下滑，而这些公司几乎清一色的都是二三线房企。

    2012住宅用地关键词：底价、流拍

    2011年对全国土地市场而言是极为艰难的一年，政府自2010年始的房地产市场宏观调控在今年得到进一步的深化和落实，尽管2011年不及2010年政策出台的频繁，但是力度大、监管严。土地政策与楼市调控双管齐下致使房地产市场进入了近年来少有的低潮期。

    调控持续 一线城市房价将加速下滑

    2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过600个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市均遭遇地产寒潮。年末更是出现品牌房企集中降价促销的状况。