问：某开发商要求购房者在领钥匙时，必须向物业管理公司交纳2005年1至6月的物业管理费，否则不给办理入住手续，这种做法是否合理？

　　　　律师点评：按《商品房买卖合同》的约定，开发商作为房屋出卖人负有按期交付房屋的义务。依据《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定，除非合同中约定以购房者先期交纳物业管理费作为房屋交付条件的，否则开发商不得以购房者先行支付物业管理费作为房屋交付条件。本案中，存在两个法律关系，其一是购房者和开发商之间的房屋买卖法律关系，其二是购房者和物业管理公司之间的物业管理服务法律关系，这是两个不同的法律关系。开发商应该按照《商品房买卖合同》的约定，向购房者交付房屋，不得附加任何条件，开发商以交纳物业管理费作为房屋交付条件，属违约行为，如因此造成逾期交房，开发商应承担逾期交房的违约责任；物业管理公司应按照《物业管理服务合同》的约定向购房者收取物业管理费，实践中，在业主大会选聘物业管理公司之前，开发商往往先选聘物业管理公司，并和物业管理公司签订前期物业服务合同，但开发商和物业管理公司签订的前期物业服务合同不得侵害购房者的合法权益，在购房者未入住且未征得购房者同意的情况下，要求购房者先期支付物业管理费用甚至是下一年度的物业管理费用没有法律依据。

　　　　 问：我在某小区买了一套房，但开发商迟迟不给办房产证，我能否退房？

　　　　律师点评：在购买商品房时，房屋销售面积一般都是由两部分组成：一部分是"套内建筑面积"，另一部分叫"公摊面积"。公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等，这部分空间分摊到每套房中，由购房者共摊，所以称之为公摊面积。合同上的公摊面积是合同约定面积，房产证上的公摊面积是产权登记面积，当然应当以房产证上的产权登记面积为准。

　　　　律师点评：实际生活中，购房者都希望购房后能尽快拿到自己的房屋产权证，可很多开发商却不愿意和购房者在购房合同中明确约定取得产权证的时间，如果出现了开发商迟迟不能办理房屋产权证这种情况，怎么办呢？ 首先要看双方之间的《商品房买卖合同》是如何约定的，如果购房者和开发商明确约定了办理产权证的时间，并约定了逾期办证后购房者可以退房并要求赔偿损失，一旦开发商逾期不能办理产权证的话，根据合同购房者完全可以退房并要求开发商赔偿损失；如果双方在合同中没有明确约定的话，根据在2003年6月1日开始执行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条的规定：在合同没有约定购房者取得房产证期限的情况下，按第十八条解释：购买期房的购房者自房屋交付使用之日起９０日内、购买现房的购房者自合同订立之日起９０日内，由于出卖人的原因，未能取得房产证，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按第十九条解释：购买期房的购房者自房屋交付使用之日起超过1年零９０日、购买现房的购房者自合同订立之日起超过1年零９０日，由于出卖人的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。

　　　　问：我买的房子，合同上公摊面积是6平方米多，房产证上却是9平方米多，请问以哪个为准，该如何处理？

　　　　合同约定面积如果与产权登记面积出现误差的话，首先要看双方在《商品房买卖合同》中是如何约定的，如果双方约定了公摊面积误差的处理方式，那么就依约定处理；如果双方没有约定公摊面积误差的处理方式，那么可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，该条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：一、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算；二、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　　　问：二手房交易应注意哪些问题？

　　　　律师点评：首先是关注二手房的合法性，如无合法产权证明的、产权有争议的，房屋设定抵押、典当等他项权利尚未注销的以及其他依法禁止买卖的二手房等是不能买卖的；其次是慎签二手房买卖合同，主要是要向对方做详细的调查，搞清楚对方的姓名、住所、联系方式等，以免出现欺诈情况；同时应该明确二手房是不是共有财产，是夫妻共同财产还是家庭共同财产，共有人是否同意出让等。应在合同上写明位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，同时还要写明房屋产权归属，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况等。对付款的时间和方式以及交房的条件也要明确约定，以避免将来出现纷争。

　　　　北京昂道律师事务所郑州分所 王洪武 友情解答