妙开8把锁，让你——省心省时住新房

　　　　●第一把：选房锁

　　　　重要指数：★★★★★

　　　　房地产界有句老话叫：地段，地段，还是地段。说明地段的重要性，作为外地来郑州的购房者，地段同样重要，它将决定你从“老家”到“新家”的路程，也决定你所在区域的大环境，及出行的方便性。如果所在区域商业繁荣、交通四通八达、进出便利，将会极大方便你的生活。 其次要看物业类别，物以类聚，人以群分，如果你有足够的资金实力，又想住在环境幽静的高档社区，那么别墅就是你的首选；如果你想提高生活品质，想住进配套齐全、环境优美、物管服务周到的小区，那么你就可以选择中高档的多层或高层住宅；如果你是把房屋作为投资品，不妨选择升值潜力较大的商铺或者写字楼。当然你还要考虑如何在你能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 你需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。 再次就是社区环境了，如果小区规划合理，配套齐全，教育、医疗、购物等人文环境舒适，都可能对你入住后的生活产生重大影响。 小区的物业管理，也将是你能否住得舒心的保障，还是房屋保值、增值的前提。另外，还要看房屋的户型结构，户型的选择主要考虑家庭人员的构成及房屋功能的要求。

　　　　●第二把：侦察锁

　　　　重要指数：★★★☆☆

　　　　买房前，不妨打听一下身边的亲戚朋友，询问开发商的口碑如何，或上网查询开发商的资质及其项目。一般来说，购房者要查询开发商所售房屋是否“五证”俱全，房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。如果购房者记不住“五证”的名称，只需看一下国有土地使用证和商品房预售许可证这“两证”就行。因为如果开发商未取得建设用地规划可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两证和建设工程规划许可证、施工许可证是拿不到商品房预售许可证的。

　　　　●第三把：合同锁

　　　　重要指数：★★★★★

　　　　就签合同问题，购房者签合同要注意以下几个问题：

　　　　1.务必重视购房合同的签订。因为这是保障自身权利的唯一凭证。

　　　　2. 应核对合同中有关项目建设依据与销售依据的填写内容是否与有关政府批文、证件的内容一致。

　　　　3.房款的支付方式、期限、预付款（定金）的处理要具体约定，尤其对采用按揭贷款、公积金贷款支付。

　　　　4.应明确约定房屋交付的有关条件及程序。交付条件一般为房屋经验收合格，交房通知应采用书面形式。

　　　　5.违约责任的约定要掌握技巧。实践中购房人违约的情况远远少于开发商违约，所以加重双方的违约责任实质上等于加重开发商的违约责任。在开发商严重违约的情况下，购房人有权退房。

　　　　6.不可忽视合同补充条款。示范文本提示条款以外的事项，应由双方以补充协议的方式另行约定。

　　　　●第四把：贷款锁

　　　　重要指数：★★★☆☆

　　　　选择以按揭贷款方式支付房款的主要程序是：1.提出申请。当收到购房人递交的《个人住房借款申请书》和按要求提供的证明及材料后，银行会进行初步审查。初步审查合格，银行正式受理借款申请。 2. 贷款审批。初审合格后，银行信贷员将购房人提供的资料和审批意见交由信贷部门进一步审批，并将审批意见返回，最终做出是否承诺贷款的答复。 3. 签订合同。信贷员负责办理与购房人以及售房单位签订的《借款合同》、《抵押合同》手续。 4. 合同公证。根据抵押担保方式情况，信贷员负责协同购房人办理抵押合同公证手续。5. 抵押登记。信贷员负责协同抵押人办理抵押登记手续。办妥抵押登记的证明文件交银行收押。 6. 办理保险 。作为抵押人，购房人必须对抵押的房产在银行指定的保险公司进行保险（银行个贷受理网点以及售楼处都有保险公司的经办人员承办保险手续）。 7. 发放贷款 。银行个人住房贷款经办部门核实合同签署、合同公证、抵押登记和抵押物业财产保险手续等，通知购房人办理放款手续。

　　　　注意事项： 1.户口本、身份证、首付款发票等所有购房有关的资料最好随时携带。 2.办保险和最后办房贷手续一定要本人办理，其余的手续可以别人代办，但别忘记带申请人的身份证。 3.每到一处，如公积金、银行等，都要记好他们的电话，有不明白的事情可以随时咨询。 4.在各种表格上留电话时，最好留一个可以随时找到你的电话。 5.填写各种表格时，如遇到不会或者有疑问的可以先空着，交表时弄清楚再补填，不要随便填上了事。

　　　　●第五把 房险锁

　　　　重要指数：★★★☆☆

　　　　目前，在商品房交易过程中，办理房地产保险已经成为必需的一道手续。由于房地产的使用时间一般在60年以上，也是在这个相当长的时间内保障你对房屋的使用权的一种有效措施。 房屋保险属家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保，保险费率为0.1%～0.2％，发生损失时，保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额为限。近几年来，一些商业银行开办了住房抵押贷款业务，为了保障受押人的利益，保证抵押的房屋在抵押期间若遭受灾害事故损失时能得到相应的赔偿，各商业银行都规定办理“个人住房按揭保险”作为获得抵押贷款的条件之一。“个人住房按揭保险”保险期限与贷款期限一致，并要求抵押人在投保时一次性缴清保险费。

　　　　●第六把 验收锁

　　　　一般来说，房屋设施验收标准为门、窗、顶棚、墙身、厨厕等。 首先看门：大门、房门的门插、门锁是否太长、太紧 ；门插是否插入得太少;门间隙是否太大 ；门四边是否紧贴门框;门开关时有无特别的声音。 窗： 窗台下面有无水渍、爆裂、撞凹。 地板：地板间隙是否太大；地脚线接口是否妥当;有无松动。顶棚：顶棚有无水渍、裂痕;特别留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。墙身： 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方，用木棒敲一敲有无空声； 墙身、墙角接位有无水渍、裂痕。厨厕：厨、浴用具有无裂痕；坐便下水是否通畅，冲水声音是否正常，冲厕水箱是否漏水；厨房瓷砖、马赛克有无松动、脱落及凹凸不平，砖缝有无渗水现象；浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；厨具、瓷砖及下水管上是否粘有水泥没有清洗干净；水龙头是否妥当，下水是否顺畅； 厨房、浴厕地台下水是否快速妥当； 橱柜柜身有无变形，门是否能顺利开合。另外，还要试一下全部的开关、插座及总电闸有无问题，试煤气、热水器开关是否妥当。 ●第七把 物管锁

　　　　重要指数：★★★★☆

　　　　物业管理直接关系到生活质量。物业管理公共性服务项目主要有以下几个方面。清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁；绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；治安管理：设专职保安人员每天24小时巡逻值班；公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；根据需要增设的其他服务项目。从今年8月1日起，由郑州市物价局出台的《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》将在郑州市执行新的物业收费政策的标准。 ●第八把 产权锁

　　　　重要指数：★★★★☆

　　　　根据法律及有关规定，开发商应当从商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。实践中，有的购房人误认为办理房产证是开发商的义务，而实际上开发商往往是代购房人办理房屋产权证。购房人办理产权证需提供的资料为商品房买卖合同、购房发票复印件、本人身份证复印件、契税完税凭证和物业维修基金缴款凭证。