近年来，由于商品房买卖出现纠纷而诉至法院的案件数量在日趋增多，其中，期房销售所引发的纠纷更明显高于现房。在这些案件中，开发商擅自改变房屋以及交付的房屋出现面积缩水等，是引发的纠纷最普通的原因。而购房人明明有理，却常因合同约定存在缺陷，往往最终赢了官司却陪了钱，既然法律已斌予当事人更多的权利时，为什么不能用足用好呢?一份完善的购房合同无疑是给购买行为上了保险。同时，严格的合同条款不仅是双方履行权利义务参照，而且也在无形中约束了开发商的销售行为，如果开发商在合同履行过程中随意操作，将会受到合同条款的处罚。如果合同是双方自愿签订的，只要合同条款不损害公共利益，不违反法律和行政法规的强制性规定，在履行了必要的登记手续后，即属于有效合同，双方就要严格履行，即便条款对一方不利，但只要在签定合同时是自愿接受，法院亦不能认定该条款无效。因而要使购房人的合法权益得到切实的保障，在制定合同时应力求完善，这是惟一有效的解决办法。例如面积误差的处理问题，建设部2001年颁布的<<商品房销售管理办法>>明确规定，双方有约的，从其约定，没有约定的，按以下原则处理:

　　　　 一、积误差绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款。

　　　　二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人……如果将这一处理原理则写入合同条款，购房人的利益就能得到切实的维护。

　　　　个案分析

　　　　误签合同可要求退款

　　　　 钟先生个案 半年前，我被一楼盘的楼书吸引，购买了一套期房。购房时，由于缺乏法律知识，在售楼小姐的劝说下，就与开发商签订了购房合同，合同订明3个月后交楼，我付清了全部的购房款。

　　　　现在，6个月过去了，楼宇仍未建成，经了解，至今为止开发商尚未取得商品房预售许可证，我想知道我与其签订的购房协议是否有效?现在我该怎么办呢?

　　　　律师释案 根据我国城市房地产管理法第44条的规定，商品房预售，应符合的条件之一为:房地产开发企业应向县级以上人民政府产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可见，开发商未取得预售许可证之前，是不能向公众发售楼花的。钟先生在开发商取得预售许可证之前与其签订的认购书无效。

　　　　根据最高人民法院在2003年6月1日开始实施的<<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>>第八条之规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致商品房买卖合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　　　钟先生可以根据上述法律规定，与开发商协商，.要求退还购房款并赔偿损失，.如协商不成的，.钟先生可以向人民法院或仲裁机构提起申请要开发上承担法律责任。

　　　　 提醒购房者在购房时一定要查验所购楼宇是否具备预售许可证明，以降低购买风险。