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楼市小阳春消失 新政满岁房价出现质变前兆
来源: 网络浏览: 18时间: 2011-04-21
 

  国家统计局昨日公布了《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,数据显示,3月份全国一二手房价格均呈现下降势头。新建商品住宅方面,70个大中城市中,3月份价格环比下降的有12个城市,持平的有8个城市。与2月份相比,3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个,环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

  这显然是个喜讯。本轮楼市调控自去年4月新政以来,正好一年。在过去的一年里,楼市调控政策不断加强,而去年7、8月和年尾的两度暴涨一度让新政沦为“空调”,而今房价呈现下降势头,确是中央政府巨大决心换来的不易结果。然而,统计数据的趋势体现,并不意味着房价下降已经真正到来,事实上,通胀压力进一步增大之下,房价升降的博弈可能更为胶着。

  房价结构性调整

  伴随着“国八条”政策出台,上海、重庆开征房产税,各地方版楼市调控细则陆续着地,2011年继续加强房地产市场调控、促进房地产市场健康稳定发展的序幕正式拉开。政策出台的密度超出市场预期,实施的严厉程度前所未有。截至3月末,限购范围扩大至全国40多个城市,并有608个城市公布了2011年“房价调控目标”。

  严厉的调控正在影响着市场。按道理,3月是房地产市场的传统旺季,而限购政策笼罩下的“金三”楼市却显得成色不足。有报告认为,2011年一季度,一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律:1月份同比上涨;由于去年房地产市场在1·10新政的笼罩下曾一度低迷,故本年度2月份各城市楼市成交量普遍高于去年同期;本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施,故3月份调控成效逐渐显露,传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色,楼市成交量大幅缩水。

  成交的大幅缩水直接影响着房价。国统局数据显示,新建住宅方面,与去年同月相比,70个大中城市中,同比价格下降的城市有2个,比2月份增加了1个,同比涨幅回落的有46个城市,比上月增加了16个。3月份,同比涨幅在5%以内的有26个,比2月份增加了2个。

  而二手住宅方面,亦与新建住宅呈现相似走势。与上月相比,70个大中城市中,环比价格下降的有16个城市,持平的有10个城市。与2月份相比,3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比价格涨幅超过1.0%的城市有3个,比2月份减少了2个;与去年同月相比,70个大中城市中,同比价格下降的有5个城市,涨幅回落的有45个城市,比上月增加了23个。3月份,同比涨幅在5%以内的有41个,比2月份增加了1个。

  “3月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交,市场陷入观望导致成交萎缩,开发商无意推盘,即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘,由于价格较低成交量放大,导致整体均价下滑。实际上,并没有出现实质性的降价,只是结构性降价。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同(微博 博客)表示。

  调控持久战现在才刚开始

  如果把地产调控放在中国经济转变发展方式和中国经济转型的背景下考量,不难发现,抑制部分城市房价快速上涨、使房价回归合理水平仅仅只是万里长征的第一步。但即便是这第一步,只怕也是步履维艰,因为挡在这一步前方的是名为通胀的猛虎。

  诸多业内人士认为,在看到房价回调的趋势时,同样应该看到坚持调控和加大政策力度的必要性。从数据不难发现,70个大中城市里,依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%,属于价格上涨过快的城市,而这些城市大部分属于执行调控政策力度相对比较轻的三线城市。另外在二手住宅价格变动中,与2月份相比单月上涨超过1%的城市依然有3个,分别为金华、平顶山、吉林。超过0.5%的城市也有16个。

  世联地产报告显示,由于CPI短期内难以控制,紧缩的信贷政策必将持续,政府对楼市从严的宏观调控政策仍然不会放松,限购仍然将从广、从严、从久。政策短期内难以退出,必将使得市场观望情绪弥漫下去。

  “目前房地产市场已经进入由‘量减’向‘价跌’转变的关键时期,2月和3月,随着各地调控政策的陆续出台,市场处于明显的适应阶段,大部分城市都出现了调控后的量降,但是成交价格依然处于连续两年上涨的惯性中。”中原地产市场研究部研究总监张大伟表示,未来市场要看调控政策的执行力度和落实情况,房地产调控已到了逆水行舟的关键时间。

  大开发商业绩依然飘红

  众所周知,房价下降最显著、最真实的表现莫过于大开发商们的集体降价,而追求利润的开发商显然是缺乏主动降价的动力的,迫使开发商降价的途径只有一个,就是施压其资金链,当除了降价回笼资金别无他法之时,降价自然水到渠成。

  “结构性价格变化也是一种变化,而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆”,韩世同说。房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下,极可能选择降价出货以回笼资金,从而为未来价格的进一步走低提供了条件。

  尽管一季度全国楼市成交量大幅下跌,一二线城市房价也出现结构性的松动,但近期开发商的首季销售数据陆续公布,虽然有部分开发商业绩同比减少,但是大多数开发商业绩靓丽,同比大幅上涨。其中,万科、恒 大、中海、保利四大房企一季度的销售业绩分别同比大幅增长135%、136%、64%、72%。

  究其原因,开发商也会根据政策调整自己的策略。一二线城市房价受到严厉调控,但布局不受限购政策影响的三四线城市已是开发商们的共识。世联地产认为,开发商的数据之所以要相对乐观,这与开发商的全国布局,大力拓展三四线城市不无关系。

  而三四线城市正在成为开发商们缓解资金压力的好去处。“最近去了湛江、郑州,二三线城市的房价上涨情况令我印象深刻!湛江均价6800元/平米,郑州8000元/平米。”广州民营经济发展研究会副会长彭澎(博客)如此感慨,有消息说开发商把主战场转向二三线城市,造成其房价“一线化”,看来此言不假。

  “新政使发展商的行为趋于理性,其开发周期和资金回笼周期拉长,行业增长和利润率稳中有降;一线城市资金门槛和专业门槛较高的建筑综合体,以及二三线城市大体量分批次开发的住宅项目受到青睐。”北京师范大学金融研究中心主任、中国经济体制改革研究会研究员钟伟看来,与此相较,购房者的行为趋于感性,有调控就地卧倒,调控稍松动立马冲锋的特征明显,例如2010年12月,估计售价涨幅超过10%,同时交易量超过2亿平米,令人叹为观止。按以往购房者对调控措施的反应模式,2011年7-8月,以及2012年初,如无新的加码调控,市场有可能数月间巨变。

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