南宁实施楼市限购措施后，市场出现了一些变化。楼盘成交量减少意味着什么？开发商买地热情是否受到影响？开盘策略将出现哪些变化？对此，业界有着不同看法。记者采访业内人士，希望从中找到答案。
成交量减少是拐点出现先兆？
正方
人物：广西五星房地产公司董事长梁光海
观点：成交量不断下降，开发商势必采取降价销售才能回笼资金
记者从南宁房产部门了解到，3月实施限购以来，南宁楼市成交量明显下降，其中3月20日首次出现新房“零成交”。
梁光海认为，楼市执行限购成交量下滑是意料之中。本地家庭已经有两套住房、外地家庭已经在南宁有一套住房的，暂停在南宁买房，使得市场的购买力大幅下降。可以预见，今年的市场成交量都不会有明显的攀升。
据南宁房产部门统计，2009年南宁的房产有六成是外地人士购买。如今外地人在南宁买房少了，开发商就要思考如何改变营销策略，吸引当地购房者关注。和外省一些城市相比，南宁的城镇居民收入水平要低一些，购房者有购房需求，但房价高企无法买到房子，这形成刚性需求无法释放。而开发商为了回笼资金，降价销售才能打动这部分客户，所以，成交量减少是楼市拐点出现的先兆。
梁光海认为，第三季度是购房的好时机。这是因为成交量不断下降，经过第二季度的苦撑后一些楼盘开始感到吃力，会逐渐加大优惠力度。而第四季度由于临近楼市限购解禁，开发商会逐步收回优惠，购房者得到的让利会有所减少。
反方
人物：广西瑞嘉房产公司总经理陈敏
观点：限购一年对有实力的开发商不构成威胁，楼市需求会在明年报复性上涨
“今年楼市限购，压抑了不少购房需求，一旦明年3月解禁，市场需求将会报复性增加，房价会补涨。”陈敏认为，限购时间越长，压抑的市场需求就越多，市场变数将越大。
据介绍，南宁不少有实力的开发商，并不打算在今年大量销售房子。这些开发商认为，与其今年吃力地在限购期内卖房，还不如明年轻松地推盘，这将收到事半功倍的效果。
记者了解到，在青秀区已经出现一些“只建房不卖房”的楼盘。这些楼盘有的已经取得预售许可证，但房源迟迟没有推出；有些楼盘已经封顶，但售楼部还没有建好。“不着急卖房”成为他们的共同心态。
陈敏认为，限购一年对一些有实力的开发商来说并不构成威胁。按照楼盘开发进度，从买地到开发、房子上市，一般需要一年以上，这意味着哪怕楼市不限购，一些开发商在一年中也不可能卖房。所以，对限购一年要理性看待。
此外，楼市限购加快了市场的整合步伐，一些小型开发商会被兼并、收购，市场被部分大型企业垄断后，价格会遭到操纵。届时，大型企业左右市场价格的能力会更强。
据南宁房产部门统计，今年1~2月住宅成交面积173.7万平方米，同比增长121.56%，成交套数15589套，同比增长112.33%。陈敏觉得，成交量在1月和2月成倍增长，在随后几个月有所回落也是情理之中。
看空后市开发商买地热情下降？
正方
人物：南宁灵点房产营销策划公司副经理林子盛
观点：对后市不看好，开发商的买地热情出现下降，土地难现高价
2月南宁出台限购措施后，南宁举行了两三场土地招标、挂牌、拍卖出让会。从成交情况看，竞买人较为理性，土地成交价并没有大幅升高。
2月16日，南宁国土部门出让位于五象新区核心区的48亩土地，土地挂牌起始价为604万元/亩，广西新宝通投资控投有限公司以605万元/亩的价格成交。在永和路东面268亩土地出让中，中铁置业集团有限公司以20万元/亩的价格成交，该土地政府只收取土地出让净收益，竞得人要承担全部拆迁费。
在3月2日举行的南宁市2011年第一期土地招拍挂出让中，南宁大商汇实业有限公司以220万元/亩的价格，买下位于科园东十一路北侧的140亩地，总成交价为3亿余元。
林子盛认为，与去年年底动辄是六七百元万/亩的土地成交价相比，今年开发商的买地热情不高，形成土地价格有所回落。一些地块竞买人稍加价就可买到，不像去年要多次加价那么竞争激烈。他分析，这是因为开发商看到国家不断加强楼市调控，对后市走向存在观望态度，从而影响了开发热度。
最近以来，购房者观望的态度浓厚，如果市场没有明显改观，开发商买地将更加谨慎。买地对开发商而言是加大投资、上马新项目，如果对后市不看好，保守的开发商可能采取暂时收缩的策略。
反方
人物：广西致赢房产销售公司市场部经理耿良
观点：开发商要持续发展，就要购买土地。市场竞争加剧，热点地块受青睐
耿良认为，虽然今年南宁已经举办了几场土地出让会，但出让的土地不属于热点地块，受业界关注度低，成交价自然不会太高。
据介绍，位于永和路东面的268亩土地，是北际路片区旧改项目一期用地，该土地由6宗地构成。规划要求，若临街作为商业，多层及高层裙房退离道路不少于10米，而且沿永和路侧地块必须预留20米宽用地作为城市公共绿化带。规划的限制，影响了楼盘设计的发挥，况且担心拆迁繁琐，一些开发商对该地块并不关注。
位于五象新区的地块虽然位置不错，不过是商务金融和批发零售、住宿餐饮用地，没有城镇住宅用地，这也影响了一些开发商的购买欲望。
“楼市竞争，归根结底是资本的竞争，而资本的竞争又体现在优质、热点地块的竞买上。”耿良说，热点地块尽管投入大、竞争激烈，但开发的风险小，在当前市场不明朗的情况下，会受到众多开发商的关注。热点地块一旦推出市场，将在楼市掀起波澜。他透露，目前一些有实力的开发商，仍通过各种渠道，寻找合作机会开发项目，这可以看出，开发商的买地热情并没有下降，只是在等待合适的机会。
据了解，一些国内一线品牌的开发商，已经把开发目光从一线、二线城市转向三线、四线城市。买地就是这些品牌开发商进驻开发的前提，耿良估计今年南宁的土地市场，热闹程度不会比去年明显逊色。
开盘减少意味资金开始紧缺
正方
人物：林子盛
观点：受限购影响，一些楼盘开盘次数会大幅减少，资金回笼速度明显放缓
楼市实施限购，买方和卖方都在观望市场发展走向。在市场不明朗的情况下，买方推迟买房计划，卖方则推迟推盘速度。
林子盛分析，今年会逆市开盘的楼盘，主要有几种情况：一是开发商有较强的市场号召力，能够吸引足够数量的购房者注意；二是去年以来“潜水”较久的楼盘，有较强烈的面市愿望；三是新开发的楼盘。
对市场把握不准的楼盘，则大多选择伺机而动的方式。如果他们周边有楼盘开盘，并且价格企稳，这些楼盘就会随后出击。如果项目周边没有新的市场动态，就不会贸然开盘。在这种形势下，由于商铺不受限购令约束，楼盘可能会先卖商铺，后卖房子。
林子盛认为，楼市实施限购期间，大多楼盘可能开盘两次左右。而在以前，楼盘一年会开盘5次左右。除了开盘次数减少，开盘销售的房子也会减少。以往楼盘一次开盘会推出200套以上房源，今年可能开盘只推出100套左右房子。
反方
人物：陈敏
观点：楼盘开盘次数减少，但通过改变营销策略，回笼资金并不少
“楼市限购的环境下，楼盘开盘如果不能取得好效果，将会影响楼盘销售。”陈敏认为，为了避免开盘无人喝彩的局面，今年一些楼盘可能会改变营销策略，把房子销售从台前转为幕后。所以，不能简单从楼盘的开盘次数来衡量资金回笼情况。
据了解，有的楼盘与一些机构合作，开展购房者团购活动。与以前的团购不同的是，开发商往往会与购房者约定，在明年限购期满后再正式签订购房合同，这样，购房者就可以不受限购的影响，以今年的市场行情“锁定”明年的售价。如此一来，楼盘表面上没有开盘，其实房子早已卖出。
为了争取更多的购房者，有些楼盘在订购协议更名上作出让步，允许购房者在一定期限内免费更一次名。以往，楼盘收取更名费一般需要几万元一次，允许购房者免费更名，可以让购房者树立起市场信心。不过，这些订购协议并非正式购房合同，购房合同在房产部门备案后一般很难更名。
陈敏认为，在这样的营销策略下，开盘在市场营销中的分量明显减弱。甚至可以说，开盘只是楼盘的“台面文章”，楼盘偶尔开一两次盘，目的并不是卖房，而是告诉那些团购的客户，开盘价已经高过团购价，让团购客户放下心来。
