签约买房办理过户遇难题

　　陈小萍就职于柳州市一家公司。2008年初，公司派她到位于地中海中部的岛国马耳他工作。虽然外国的生活环境好，薪水也比国内高，但陈小萍还是觉得家乡好，打算迟早要回来，于是寻思着在南宁买套住房，等哪天回来也有个住处。

　　2009年初，陈小萍回国后前往南宁，通过房屋中介看中了一处房产。同年2月3日，她与房东黎宝成签订了房屋买卖合同，约定：黎宝成将其位于南宁市沿海经济走廊开发区的房产转让给陈小萍；房屋总价60万元；陈小萍应于合同签订当日支付购房定金2万元，办妥银行贷款审批手续后10日支付首期款7万元，到房产交易中心办理过户手续当天支付21万元，剩余30万元通过银行按揭贷款支付。合同还对应交相关税费及违约责任等进行了约定。

　　合同签订当日，陈小萍向黎宝成支付了2万元定金，并向中介公司支付了服务费。同年3月5日，银行审批同意向陈小萍发放个人二手住房抵押贷款30万元。4天后，陈小萍将7万元首付款转入黎宝成的银行账户。之后，陈小萍便又赶回马耳他工作，收尾事宜交中介公司办理。

　　3月11日，中介公司以陈小萍的名义向税务部门交纳了2.49万元契税。4月1日，黎宝成向税务部门填写并递交《个人住房交易减免税备案表》，税务部门决定向其征个人所得税、防洪保安费合计9000余元。2周后，由陈小萍出资，中介公司以黎宝成名义向税务部门交纳了这笔款项。在此期间，黎宝成也到国土部门办理了土地出让有关手续。

　　按合同的约定，下一步就是到房产交易中心办理房屋过户手续。黎宝成根据中介公司的要求进行了部分工作，但有关部门进行测绘时，黎宝成却拒绝配合，以致房屋无法过户。陈小萍多次拨打国际长途电话与黎宝成协商，但收效甚微。

　　同年11月5日，黎宝成向陈小萍在柳州市的住所邮寄特快专递邮件，要求陈小萍在30天内办清贷款并办理过户手续，如逾期，双方签订的房屋买卖合同视为解除，但邮件因无人签收被退回。

　　起诉维权庭上激辩谁违约

　　由于协商无法解决，2010年初，陈小萍向南宁市良庆区人民法院提起诉讼，要求黎宝成继续履行合同，并支付违约金30万元。

　　法院开庭审理时，陈小萍说：“按照合同约定，黎宝成应在办理减免个人所得税及营业税手续完毕，且贷款审批通过后2个工作日内办理房屋的过户手续。我已委托中介公司办理完减免个人所得税及营业税手续，并通过了贷款审批，然而黎宝成却以各种理由不配合办理房产过户手续，致使我的利益遭受了损失，黎宝成应协助我办理房屋过户手续，并支付我违约金。”

　　黎宝成则辩称，他之所以卖房，是想筹集资金另外买房。“合同签订后，我已主动配合办理完税手续，但陈小萍却不支付房款和出示银行贷款同意书，是陈小萍违约才导致合同无法继续履行。我已于2009年11月5日发函给陈小萍，告知其履行合同，但陈小萍逾期不履行，我们的合同已经解除。”

　　黎宝成还认为，根据合同约定，陈小萍应于办理过户前支付房款30万元，并出示银行同意贷款30万元的证明文件后，双方到房产部门办理过户手续。但陈小萍至今未向他支付30万元房款，致使他无法及时拿到房款，因而错过重新买房的时机，如再按合同价格履行合同将使他受到损失。

　　诉讼过程中，陈小萍明确表示，要求黎宝成协助其办理房产过户手续，她愿以现金形式支付购房余款51万元。

　　卖主无理被判履约赔损失

　　法院审理后认为，陈小萍与黎宝成签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，陈小萍已按合同约定履行了房屋过户前应履行的义务，即支付了定金、服务费及房屋过户须缴纳的各种税费，支付了购房首付款。黎宝成亦到有关部门办理了土地出让手续。中介公司以陈小萍名义缴纳了契税，又办理了个人住房交易减免税手续，并以黎宝成名义办理了个人所得税缴纳手续。根据合同的规定，上述税费手续的办理进度与合同书的约定相吻合，而事实上陈小萍的个人贷款申请已于2009年3月5日通过审批。黎宝成辩称银行贷款审批未通过，或陈小萍、中介公司隐瞒贷款审批通过事实，因缺乏事实根据，亦无充足理由解释陈小萍、中介公司隐瞒贷款审批通过事实的原因，况且其已根据中介公司的要求进行了部分房屋过户工作，故对该主张不予采信。

　　“黎宝成明知陈小萍购买房屋的银行贷款申请获得了审批，亦明知陈小萍在通过贷款申请审批后按合同约定履行了缴纳房屋过户所需缴纳的各种税、费义务，却置合同约定于不顾，不配合中介公司办理房屋的产权过户手续，导致合同在履行至过户阶段而中断至今，黎宝成的行为已违反了合同约定，应承担相应的违约责任。”法院据此认定陈小萍要求黎宝成继续履行合同，协助办理房屋的产权过户手续，其依合同约定的价款支付剩余房款的主张，于法有据，应予以支持。

　　因黎宝成不按合同约定协助办理房屋的产权过户手续，应根据合同的约定向陈小萍支付违约金。但法院认为，陈小萍提出违约金30万元，未能举证证明因黎宝成的违约行为造成其损失等于或大于30万元，故该违约金数额过高，应予以适当调整。

　　关于黎宝成主张双方的合同已解除的问题。法院认为，陈小萍在国外居住，且双方的房屋买卖所涉及办理的有关手续已委托中介公司办理，房屋过户前陈小萍应履行的合同义务其已依约全面履行，合同履行至黎宝成协助办理过户手续阶段，黎宝成不配合办理，导致合同至今未能履行完毕，责任在黎宝成。故黎宝成关于陈小萍在催告履行合同期间不履行合同，合同即应解除的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。

　　日前，良庆区法院作出一审判决：黎宝成于判决生效之日起30日内向陈小萍交付房屋，并在此期间内协助陈小萍将房屋所有权和土地使用权变更登记于陈小萍名下，同时向陈小萍支付违约金（按中国人民银行流动资金同期贷款利率的2倍，以房屋成交总价60万元，自2009年4月17日起计算，至房产管理部门受理该房过户手续之日止）；陈小萍于判决生效之日起30日内向黎宝成支付购房余款51万元。

　　据悉，黎宝成已在法律规定的时效内提出上诉，该案尚在二审中。

　　（文中人名为化名）