＝＝＝＝详解“新国八条”＝＝＝＝

楼市调控再祭信贷税收重拳 “新国八条”史上最严



国务院1月26日出台新“国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。

　　农历腊月二十三，小年，新一轮房地产调控措施出台，国务院祭出新的“国八条”。这是继去年1月、4月、9月之后的第四波调控，在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，其中制定“房价控制目标”和“限购令升级”两大措施将对楼市产生较大影响。业内人士称，“此次调控力度再次达到新的巅峰”，调控政策全面、找点很准。

　　近期楼市有反弹的迹象，有分析认为此次调控出台表明了中央调控的决心，意在扭转市场转暖预期。

　　新“国八条”政策详解

　　政策1：已有两房本地家庭不可再买房

　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　解读：本月北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及福州、海口、厦门等二线城市已经相继表态将继续推行“限购令”。限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上。政策将全国性地落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。

　　政策2：二套房贷首付提至六成 利率最低1.1倍

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

　　解读：二套房贷款首付比例从最初的30%一路爬升至新“国八条”的60%，对投机炒房者有明显威慑作用。

　　政策3：保障房首提公开公平公正

　　各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　解读：此次调控文件中，首次对保障房问题提出了“公开、公平、公正”的表述。

　　政策4：各地一季度须公布房价调控目标

　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　会议指出，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的省（区、市）政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

　　解读：如何评价地方政府在房地产调控上的成败？“新国八条”中要求其公布调控目标的做法，无疑是给出了政策效果的量化参考。很多专家将此作为此轮调控亮点。

　　政策5：购房不足5年转手按售价全额征税

　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　解读：各地对个人转让住房营业税政策有所不同，一般是采取差额征收，而此次新政，则明确为“按照销售收入全额征收”。这无疑增加了炒房成本。

　　比如一套100万购入的房产，购买不满五年以200万出售，按照5.5%的税率“新国八条”前以差额征收计算，只需缴纳5.5万元税费，但是以后将需要缴纳11万。

　　政策6：全国推广“限房价、竞地价”

　　各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

　　加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　解读：原来没有对供地总量提过量的要求，商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。

　　与此同时，首次提出竞地须说明资金来源并提供相应证明。有分析认为，今后政府有可能提高开发商拿地时自有资金的比例，此前，相关部门不会管钱从哪里来，只要按期付款就可。

＝＝＝＝业内观点＝＝＝＝

新"国八条"赶年关出台 专家称可促资金转投股市

　　专家们对新调控政策如何影响地产股走势出现较大分歧，一种看法是房地产调控是持续进程，新措施对地产股影响较弱

　　1月25日，国务院出台楼市调控新 “国八条”，专家表示，国家进一步加强调控之后，楼市资金会流入股市，对股市将是利好。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，国家提高二套房首付标准是为了抑制房价过快上涨，有望对于今年楼市产生较大影响。今年楼市可能会进行一定幅度回调，回调幅度在10%到20%之间。这种回调幅度属于比较正常回调，不至于对宏观经济产生过大不利影响。

　　郭田勇认为，目前银行资金比较紧张，国家提高二套房首付不会对银行业产生大的影响。这个政策出台对房地产方面股票不利，不过，进一步加强楼市调控之后，楼市资金会流入股市，对股市将是利好。

　　湘财证券房地产分析师建议，暂时回避地产股，从调控政策时间点选择看，目前对房地产市场直接冲击相对较小，但短期对市场成交量具有显著打击作用。

　　他认为，此次政策的主要看点不单单在二套房首付提至6成，该条款影响有限，但政策内容还包括五年内全额征收营业税和严征个人所得税，一旦这些政策能够严格执行，对于市场影响较大。此外，在行政性限购政策上，明确提出各直辖市、计划单列市、省会城市限购、建立年度价格涨幅目标以及约谈制度都影响较大。因此建议投资者在政策不明朗时目前暂回避地产股。

　　信达证券研发中心副总经理刘景德则认为，地产板块整体上仍以震荡为主。他说，在未来的一段时间内国家还将陆续出台房地产政策，而且力度将越来越大，对房地产调控会是一个长期的过程。他预计本次二套房贷上调对地产市场影响并不会太大。因为市场对房产调控已经有了一定的“适应性”。

　　谈到2010年房地产开发商销售业绩突飞猛进，但地产板块表现不甚良好，此次调控对二级市场有何影响时，刘景德表示，本次房产政策调整对房地产板块影响较弱，因为从去年至今国家一直在对房地产市场进行调控，地产蓝筹下跌空间已十分有限。他预计，明天地产板块或会有小幅下调，但整体上仍将以震荡为主。

　　申银万国则是给予房地产行业“中性”评级。申银万国发布房地产行业最新研究报告称，上周地产指数与大盘持平，维持行业观点，看好行业中期表现，等待紧缩预期消除后的估值修复。一季度受制于通胀，市场整体紧缩预期较强，再次上调存款准备金亦会传递和强化市场对于政府紧缩力度的预期，短期股票走势或受到压制。但是整体来看，由于地产估值在低点，若下跌，回到9月低点概率不大。

　　申银万国表示，随着通胀预期的下降和紧缩预期的缓解，房地产板块将逐步反应基本面和业绩增长，看好行业中期估值修复。股票推荐上，万科、福星，华业、冠城和首开。需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。（记者 李木子）

＝＝＝＝媒体评点＝＝＝＝



2010年全年，70个大中城市房价的同比涨幅曲线图

　
　　新华社：二套房首付提至六成 抗击高房价“备足弹药”

　　“国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。“这一次出拳很重，很明显是不希望投资者再搅和楼市了！”面对２６日出台的“国八条”，上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎如此评价。

　　新华时评:加大楼市调控力度 巩固扩大调控成果

　　人民日报：楼市调控再加码 “史上最严”信贷税收政策出台

　　新一轮调控的8项措施从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。业内人士普遍认为，这体现了中央政府坚决遏制房价过快上涨的坚定决心，政策出台后，也将促使房地产市场出现更积极的变化。

　　人民日报评论：坚持和强化楼市调控

　　中国证券报：新一轮调控强势出击 房地产“犟牛”能否俯首

　　时隔四个月，国务院再出重拳调控房地产市场。国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平认为，此次国务院研究部署进一步做好房地产市场调控工作，可能是针对近期连续4个月的房价小幅度反弹，且临近春节前成交量也在放大等现象。当前，我国高房价水平和老百姓收入间的直接矛盾仍旧很大，低收入群体和保障性住房供应之间的矛盾也较大，因此国家针对房地产的调控肯定不能放松。

　　上海证券报：“新国八条”围剿炒房升级 税收限购政策叠加

　　就在市场把注意力集中在房产税上时，继2010年4月、9月之后，第三波调控密集政策出台。

　　业内人士普遍认为，从此次国务院常务会议上出台的“新国8条”措施来看，依然是落实去年“新国十条”和“9.29”新政基础上的进一步升级，但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，且行政干预力度进一步加大。

　　市场人士预计，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度下滑；70个城市房价指数将于二、三季度出现同比负增长。接下来，多部委将陆续出台细化文件。

　　楼市"量价齐升"遭当头一棒 房价有望明显遏制

　　房地产权威人士表示，前两轮调控中未落实的部分政策将在2011年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。该人士预计市场将出现明显淡季，房价理性回归不再是梦。

　　国际金融报：“新国八条”没提房产税 限购信贷再加码

　　值得注意的是，重庆、上海的房产税新政未在国务院政策中被提及。此前市场人士纷纷预测，重庆和上海的方案已经箭在弦上，或将在国务院常务会议之后公布。