这几天，跟房产有关的人都很忙，“国八条”26日连夜出台，二套房贷首付比提至6成，进一步提高了投机门槛。最为核心的是，国八条明确要求各地要公布房价调控目标，完成不了目标要约谈。这样，控制房价不再停留在口头上，已成为考核地方政府的一把尺子。

    本地人已有两套房不给再买

    26日，国八条出炉，其中第6条关于限购的政策明确对象为“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，合肥显然在列。

    该条款规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。

    这意味着，本地人如果有1套房还能再买一套，如果名下已有2套，就不能再买房了。外地人如果想买房，必须提供一定年限当地的纳税、社保等证明，如果在外地已经有1套房，或不能提供证明都不能在本地买房。特别值得注意的是，此条款明确了是“住房”，似乎对商铺没有限制。

    ◎疑问1：外地有房怎么查？

    对于外地人的买房，要求必须提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。除此之外，外地人还要弄清楚家底,可问题是，外地人本地有1套房子了好查，但是如果在外地，特别是在省外有1套住房，查清的难度还是比较大的。从此前的差别信贷具体执行中就可见一斑。全国的信息系统联网似乎是解决这一问题最好的办法。

    ◎疑问2：买房后又卖了怎么算？

    还有一个重要的问题是，如果之前的确拥有多套住房，但是通过交易，卖掉了老房子，还能不能买新房子？

    在差别信贷实施过程中，卖掉1套房子再买新房，往往被认定为二套房而需要提高首付和利率，那么，限购令是否也会因为实际操作的困难，而将卖掉的房子的购房者仍认定为拥有住房？

    ◎点评：让有钱人不再想买就能买

    对于限购，合肥学院房地产研究所所长朱德开教授是坚定的支持者，他曾多次提出“鼓励一房，控制两房，限制三房”，“因为中国的土地资源是有限的、紧缺的，不能完全依靠财富的多寡来分配土地资源，分配住房。”限购令的出台，让财富权力在楼市中被遏制，不再是有钱人“想买就能买了”，购房的权力被平均分配，这对于轮番调控轮番上涨的楼市无疑是巨大的打击，刚性需求者似乎也看到了房价下跌的希望。

    二套房贷首付提至六成

    国八条的第4条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各商业银行还可以根据具体情况进一步上调。

    这一信贷调控政策，明显是对去年两次差别信贷调控的“加强版”。加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款四成甚至更少，而且，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。

    ◎点评：注意，六成只是下限

    业内人士认为，二套房首付提高，实际上是在去年的门槛上再添一块砖。特别值得注意的是，这一次只设了下限，没有设上限，这对于波动较大的银行贷款来说，有了非常大的自由度，而对于投机者来说，压力则在增加。特别是一些房价较高的地方，很可能出现首付和利率再度加码的情况。

    要求政府晒房价控制目标

    此次国八条的第1条，就是要明确“进一步落实地方政府责任”。该条款要求2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    “晒”房价控制目标，简言之，就是要求地方政府根据居民的实际购买能力，在现有房价的基础上提出到年底的控制性目标，把房价逐渐拉回或控制在居民能买得起的位置上。

    ◎疑问哪个价格才是真房价？

    国八条首次要求地方政府控制房价并公布控制的目标。但问题是，哪一个数字才是真房价？地方政府会不会通过行政手段，干预房价的统计结果？

    如果房价是指目前统计的成交均价，那么，很多地方在去年出现的通过低价房多备案、高价房缓备案、缓入市的政策，往往能让统计的数据变得大相径庭，这种手段会不会再度被借用，帮助地方政府达成控制目标？如果按照公布的销售价格，则各楼盘定价的差异将是一个庞杂的问题。另外，由于各类房价数字满天飞，不仅相互之间差异巨大，而且与市民实际感受相去甚远。

    ◎点评：涨多少心里有个谱了

    该条款要求地方政府公布预期房价，一年之内，房价涨多少总算有个谱了。这样做的最大的好处，是可以打消投机者对过大涨幅的预期，减少炒房资金进驻，同时，也会让有刚性需求的购房人不再恐慌性购房。让房价逐渐平稳可控。不过，地方政府如何在一季度就确定年底目标将会很伤脑筋。

    “限房价、竞地价”

    土地价格高企是房价高不可攀的重要原因，而此次国八条可谓“治标也治本”，要求各地保证商品住房用地供应量的同时，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

    “限房价、竞地价”，看起来很新鲜，实际上之前就曾经在北京等地执行，就是限制一地块开发楼盘的销售价格后进行公开拍卖，自由竞价。这一办法是希望控制销售端的价格，来控制产业链前端的土地成本。

    ◎疑问限价房如何不被炒？

    限房价、竞地价，紧跟的一个问题是，这样的房子是否要限价出售？如果是，实际操作中仍会面临很多困难。如一地块拍卖后并非马上动工，如果区划进行了调整，或者地段周边有新的涨价因素加入如地铁、大型商业体、学校等，这些限价房如何能避免自身突破定价、销售中如果做到公平，交易转让如何处理，问题重重。

    ◎点评：政策执行或面临折扣

    省社会科学院经济所副所长孔令刚表示，一方面长期依赖土地财政的地方政府，主观上不希望土地卖价过低，故而会在政策执行上打折扣；另一方面，对于一些地段好、开发利润大的优质地块，有实力的开发企业都想拿到，政策很难阻止他们去抢地。

    问责兜底确保政策执行

    “落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。”位列国八条中的第7条，也被认为是此次调控的最大亮点。

    该条款规定，出现以下情况将进行问责，包括：未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务。

    另外，哪些情况将被约谈也有了明确，如执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题。

    ◎点评：监督考验地方政府执行力

    安徽建工学院建筑与规划院的姜长征教授认为，这是此次调控中很大的一个亮点，也显示了调控的决心。相比于之前的政策，这也是首次明确提出了对政策执行的保障和监督机制，另外，也可以发现，这将是一个长效机制，用来对地方执行力进行监督。(强飞)