严厉调控下，宁苏锡三地楼市成交锐减，但房价变化不大—— 开发商死扛，等“第二只靴子”落地

密集的政策调控已有10天，记者走访南京楼市并连线苏州、无锡业内人士发现，在“重拳”之下，楼市风向已开始出现变化。

4月15日-17日，短短3天时间，国务院连发三道政令降温楼市，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。

昨天，继中行推出房贷细则并停办三套房贷后，记者从南京房地产中介公司了解到，另一家股份制商业银行也开始停止三套房贷发放；交通银行停止外地人购买二手房信贷业务，这比银监会有关限制外地人买房的规定更为严苛。

数据：

看多买少，成交直线下降

4月24日，南京江北威尼斯水城新推96套房源，尽管开发商给出了首次购房95折、一次性付款最低可便宜至93折的优惠，但截至当日下午5点，成交显示为“0”。

4月25日，南京城北玉桥国际公寓开盘，9点18分正式售房开始，现场人气依然不旺。该楼盘总共推出700多套公寓和商铺，精装修平层房源均价为1.9万元/平方米，挑高房源的毛坯价为2.3万元/平方米，开盘当天，大部分公寓都待字闺中。

南京网上房地产数据显示，高温的南京楼市的确在退热：4月24日，全市商品住宅认购量只有68套，到25日更是下降到46套，创下今年4个月以来的新低。

苏州空间房产营销整合机构昨天对苏州楼市最具代表性的工业园区的住宅成交情况作了统计，一周来园区住宅成交量从此前每天一两百套跌至五六十套，4月25日更是下跌至37套。

而来自易居中国无锡机构的统计也表明，4月19日至4月25日，无锡商品住宅成交量为12.86万平方米，环比此前的一周大跌49.27%。

二手房成交下降则更为明显。4月25日，星期天，南京华侨路房产交易中心门口，有房产中介经纪人忙着散发传单，试图拉拢更多客源。根据南京网上房地产的数据，新政出台一个星期以来，南京二手房市场成交量逐级递减，从日均成交500套跌入400套，随即在两天后锐减到200套，4月24日和25日，则仅有29套和34套的成交。

二手房网站“安居客”昨天显示信息：目前有32267套二手房正在出售。南京安居客城市经理吉晓春说，如果加上店铺的房源量，实际出售的房源在5-6万套左右，这样高的出货量鲜见。“南京二手房市场迅速从卖方市场回归买方市场，房主坐地起价的少了，价格谈判的空间大了，客户已拥有更多发言权。”

现象：

新政“逼”出投资客

“再卖三天！卖不掉的话，三天后用盐把房子腌起来！”这些天，南京一位卖房人的卖房帖赚足了眼球，从售房预告到撤消售房，前后共半个月时间，充满戏剧意味。记者昨日与发帖人冯先生取得了联系。

冯先生是南京一家大型商场的内部退休员工，2003年至今，一共投资购买了11套房。他一再申明自己买房只是为了保值增值。“已经卖了7套房子，获利在100万之上。”

“前段时间感觉房价涨速太快了，预感到会有调控，决定把凤凰西街一套房子卖掉。4月15日我公布了房子的价格和电话，当天正好撞上了政策发布。急着卖，报价比周边房价低出好多，才有不到5人看房。”

直至4月25日，冯先生这套房子还是没有找到买家，感觉市道已明显有变，当天他发出帖子，称暂时不卖了。“就做长期投资吧，这应该是国家鼓励的。”

南京我爱我家市场部经理舒莉莉分析，除了购买90平方米以下的首次置业者继续享有政策性优惠外，其他购房人几乎都不同程度地要提高购房成本了。因此，短期炒家和投资客会大量离场。昨日便有消息传来，南京江宁一家曾在4月10日被投资客疯狂追捧的大盘，现在已经涌现了40余套退房。

而在需求骤减的情况下，投资客转售为租的现象明显增多。据安居客统计，近一周来，个人出租房源量上升比例达到40%。吉晓春说，在高价卖房无望的情况下，投资人出租房源的意愿十分迫切。

疑问：

房价为何仍没被撼动

在南京，新政出台后，约10家开发商推出了不同程度的打折优惠活动。江北一家楼盘更是重操买房送车的营销策略揽客，这家楼盘目前在售的房源主要以238平方米的大户型为主，均价在7500元/平方米左右，现在购买，会赠送价值9万元左右的别克车。久违的打折和买房送车重现，不能不说开发商的心态已发生了一定变化。

不过，从楼市整体来看，当前的优惠幅度范围依然有限，而且主要限于江北等小范围楼盘，而由于前期房价涨势太猛，即便是优惠后，南京的房价还是高高在上，令人生畏。

在苏州和无锡，房价的变动更为微弱。

苏州空间房产营销整合机构的统计表明，4月15日二套房新政出台后，苏州工业园区住宅成交均价除21日为9585元/平方米之外，其余时间房价保持在1万至1.1万元左右，4月25日成交均价还涨至了13357元/平方米。

研究人士夏玮芬说，新政对低端和高端客户都不会有太大影响，而中间段受影响比较大，所以近期以120-180平方米左右户型为主的楼盘，对新政的关注度最高。“从我们接触的开发商看，这部分楼盘的开发商都在抓紧上市跑量，不过，给出的优惠和打折还不明显。可能因为新政实行的时间还比较短，目前只能从成交套数上看出影响，价格整体还得有一个反应的过程。”

易居中国无锡机构项目经理王新科介绍说，4月19日-25日，无锡商品住宅成交均价为8036元，环比前一周仅下跌了2.16%。他指出，这样的下跌并非项目降价，而是因为成交结构的不同。

无锡365房地产家居网负责人王丽雯还告诉记者，上周末当地楼盘开盘时，尽管价格已经达到了2万-2.5万，但还是有浙江人过来投资。“当前投资渠道仍然有限，而在投资人眼中，无锡房价相对来讲潜力较大，所以房价目前变化并不大。”

观察：

阻击高房价，有赖税收等政策

王新科分析说，到今年3、4季度，无锡会有一波“上市潮”。“届时随着供求关系的转变，无锡房价应会出现明显波动。”他表示，总体来看，这次楼市应该是“在劫难逃”，不管降幅多少，“要冷一冷了。”

南京广厦置业新联广市场总监唐登洋以调控政策“要让楼市见血了”来作比，他认为，房价会在3个月以后走“下坡路”。

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士表示，此次中央调控点中了投机炒房族的“命门”。下一步，在信贷极度收缩后，将会是“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”。

仁恒投资有限公司副总经理沈玉恩也表示，给高烧楼市降温，目前出台的政策只是一系列动作的开端，下面应还会将按照一定套路继续出台调控政策，比如最近盛传的住房保有税等。“只有市场热度得到降温，彻底找出楼市高烧的病灶，才能根本解决高房价。”

有楼市“大炮”之称的华远集团总裁任志强上周发表“这只是个开始”的博文，他这样写道：真正的重拳也许还在后面，尚有许多未确定因素。市场一定会在一系列政策出台前采取观望的态度，等待第二只“靴子”落地。

“第二只靴子”是什么？在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来，就是税收政策和土地政策。他认为，推出物业税政策是缩小贫富两极分化的好办法。“货币政策对于目前市场的作用只是‘创可贴’，先不让血流下来，从根上治病还是要靠税收政策和土地政策”。