新房交易未见“末班车效应”

　　最近两周，南宁楼市新开楼盘超过10个，虽然开盘现场总是热热闹闹，但除了个别项目因为预约时间长而成交较多以外，绝大多数楼盘惨淡收场。部分开盘价过高或者提价较快的项目，更是“惨不忍睹”。

　　10月31日11时，记者到位于竹溪大道的云星·钱隆天下售楼现场踩盘。按照以往经验，11时刚好是选房交款高峰，而此项目却已接近尾声。一楼活动还在进行，现场看客并不多，二楼除了选房区只有十来个人在选房，划线成交的房号只有十套左右。而签约区和付款区里，除工作人员外，记者逗留半个多小时，都未见其他人进入。

　　值得一提的是，在选房区，在房号上方，刚刚用签字笔标出的“直降八万”，能明显看出是操盘者现场做出的决定。

　　了解后记者才知道，之所以成交如此惨淡，是楼盘不断走高的价格“惹的祸”。

　　“这里距离南宁市三中很近，我预约了号码本来想买一套房给儿子读书用，但开盘接近9000元价格的单价实在太高，一套60平方米的小户型要近60万元才能买到，确实难以承受，只有放弃。”在云星·钱隆天下售楼部，一位来自桂林的马先生这样告诉记者。

　　在西乡塘另一开盘现场，根本看不出跟平时有何不同，售楼部里除了一两组客户在跟置业顾问交谈外，就没见其他除工作人员以外的人在。要不是看了报版广告知道当天此项目开盘，记者还以为自己走错了售楼部。

　　随着年底的临近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期。“基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停”的说法也开始在楼市蔓延。尽管政策存废尚无定论，但南宁楼市依然以观望为主，并未出现其他城市的跟风“搭末班车”现象。
　高房价是购买者最大阻力

　　楼市优惠政策到期前，是否会出现恐慌性入市，带动新一波成交潮?

　　记者采访发现，部分市民对此不以为然。“现在南宁房价动辄七八千元一平方米，我是买不起房子的，这个新政优惠力度也不算大，取消与否对我都没影响，最关心的还是房价什么时候能够降下来。”在竹溪大道一售楼部，南宁市民周先生对记者说，目前唯一能够吸引他买房的，只是开发商打折促销，将价格实实在在降低一些，银行利率是否打折、二手房税费是否减免等都不是他考虑的重点。

　　“最近，偶尔会碰到一些想买、卖房子的人来询问税率，问问优惠政策到时会不会延续，但大多数人对此不是特别敏感。”金湖路上一楼盘置业顾问表示，目前房价处在高位，购房者仍在观望。

　　二手房交易优惠政策还剩两个多月就到期，合富辉煌置业机构一负责人表示，对于优惠政策，卖家相对敏感些。目前房价处于高位，加上有税收的优惠政策，是个套现的好机会。相反，买房人因为房价没有明显松动迹象，选房较为从容，没有盲目追买。估计最后一个月会出现置业小高潮。
　政策未明朗 开发商心态微妙

　　虽然没有房贷政策调整最终的确切消息，但是业内人士均认为，出台包括取消7折优惠、取消营业税优惠等多种调控措施的可能性非常大。

　　这个敏感时期，身处一线开发商的态度并不乐观，他们的心态似乎已较几个月前有了微妙变化。本来，房价涨上去，成交降下来的市场状况就已经令一些开发商愁眉紧锁，一旦各项优惠政策取消，预计成交量还会有所下降，所以，借着优惠大限到来之前赶紧开盘，赶紧卖房，是他们现在普遍的心态。

　　记者分别致电了5家不同级别的开发商，他们都已经从不同渠道探知传闻。但是却对此表示沉默。而历史经验表明，如果房贷优惠利率取消，那么将直接影响开发商的销售。由于销售回款的回落，成交量低迷自不言而喻。一些资金链相对软弱的开发商们将降价售房，从而拉低迟迟落不下的商品住宅价格。

　　另据一位匿名房地产研究者告诉记者，开发商们的一致沉默说明他们并不愿意面对这项政策。尽管尚未被官方证实，但是这样的传闻依旧让商人们捏紧手心。“他们当然不希望这是真的，不然销售等方面一定会受到影响。”匿名人士告诉记者，自从信贷剧增以来，开发商的资金量得到巩固，销售情况不断回升。但是下半年是不是依然会有大量信贷供应，以及对于信贷优惠、二套房政策等的变数，他们依然存有疑虑。

　　“其实，南宁不少开发商选择在11月或年底前推出旗下重点项目，不完全是巧合，多少有搭优惠政策‘末班车’的考虑。”业内专业人士陈伟分析，一旦各类优惠政策过期不再延续执行，受购买力下降、房价上涨和信贷指标用完等方面的影响，预计成交量还会有所下降，部分开发商的打折促销力度可能有所加大。
　政策延续与否 关系楼市走向

　　离年底只剩不到两个月，房贷利率优惠即将结束，超过两年的二手房交易免营业税、所得税等优惠政策，明年还会不会延续?广州、上海多家银行已经表示，二套房贷优惠利率会在近期取消。南宁呢?

　　比较经济学会会长林卓群认为，鉴于房地产业已经超越整体经济形势，出现显著回暖，固定资产投资也开始增长，预计明年不会继续延续刺激消费的政策，转而防止房地产再次出现投机炒房等过度投资的行为。

　　他说，虽然现在开发商手中的钱还不少，但是现在开发商的模式就是利用银行的杠杆，一旦银行收紧，那么开发商最多也就扛几个月，开发商永远是缺钱的。

　　对于目前议论纷纷的营业税优惠政策到期是否延续的问题，多数人认为完全取消不太可能，很可能延续原有优惠，或对现有优惠进行收缩。

　　陈伟表示，今年开始实施的二手房税收优惠政策，使得原本很多要全额征收营业税的房屋，交易时买卖双方要少支出一大笔费用，直接促成了市场火爆。营业税优惠一旦完全取消，对于市场来说无疑是一剂“猛药”，交易成本的大幅增加会将很多购房者拒之门外。针对目前的经济形势，政策可能进行修改。

　　由于二套房贷涉及改善型住房、优质客户，上述客户是否又按“一刀切”标准执行上浮利率?对此，有关银行尚无明确说法。

　　背景链接

　　去年12月30日，财政部、国税总局联合下发通知，启用新的二手房营业税执行标准，两年以上、未满五年的二手房，免去了成交总价5.5%的营业税。执行时间为一年，至2009年12月31日止。

　　今年2月3日，南宁市政府出台了南宁房地产救市新政——包括15条措施的《南宁市人民政府关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展的若干措施》。15条救市措施中，不仅有惠及购房者实际利益的购房优惠，还有诸如减免税费、缓交地价款等针对开发商的利好措施。与此同时，还对政府自身的工作提出了新的要求，如简化办事程序，提高服务水平等。“南宁15条”的出台，对南宁楼市各方产生深刻的影响。