住房问题一直是老百姓关心、政府关注的民生问题，从居有其屋到乐居其屋，我区城镇居民的住房条件有了很大的改善。但仍有不少城镇居民、外来务工人员因购买能力有限，未能圆住房梦。为让更多的人圆住房梦，刺激房地产市场逐步回暖，近日，自治区人民政府办公厅提出了《关于大力促进房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》推出了放宽对首次购房的界定标准、降低或免征营业税、免收印花税等举措，以此减轻购房者的负担。本报请有关人士对该《意见》中的亮点进行了解读。

    【亮点1 】

    首次购房界定标准放宽

    凡在住房所在地住房建设主管部门无商品住房(含二手住房)权属登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品住房（含二手住房）交易申请的，视为首次购房。首次购房，视为自住型购房。首次购房证明由住房所在地住房建设主管部门出具。

    已购有商品住房的家庭中，满18周岁的子女以个人名义另购一套普通商品住房的，可按照首次购房政策执行。以上措施暂定执行至2009年12月31日。

    [个案]

    刘先生在平果已拥有了一套商品房，最近，他看上了南宁市凤岭的一套88平方米的房子，总房价为35万多元。按照原规定，刘先生算是有房户，当他购买第二套商品房时，应缴纳1.5%的契税共5250元。根据《意见》以及南宁市出台《关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展的若干措施》（以下简称《措施》），刘先生在南宁市房产部门没有商品住房的权属登记记录，就可视为首次购房，刘先生只须缴纳1%的契税，即3500元，可节省1750元。

    许先生已拥有了一套楼中楼，他想为读研究生的儿子在广西大学附近购买一套两房一厅的商品房。根据规定，许先生为儿子购房时，可认定为首次购房，可享受契税等方面的优惠。

    [解读]

    南宁市房屋产权交易中心有关人士说：“首次购房证明的作用可不小，既能让购房者获得契税优惠（前提条件是购买90平方米以下的普通商品房），又能获得房贷优惠。”

    据了解，从2008年12月8日起至2009年6月30日，已有11068位购房者领取了首次购房证明。首次购房证明实行的前两天月，该中心只开具了1300多张证明，但之后近5个月的时间内，办理首次购房证明的手续激增，开出了近万张首次购房证明，可见购房者对首次购房证明越来越重视。”

    南宁市房屋产权交易中心有关人士介绍，办理首次购房证明，购房者本人须携带身份证、购房合同前往南宁市房屋产权交易中心办理，按照规定，开具首次购房证明，必须同时具备以下条件：必须是2008年11月1日之后购买的90平方米以下的普通住房；同时截止到购房者签署购房合同的日期，在房产部门查询到其无购房记录。

    【亮点2】

    降低交易成本为置业减负

    对个人首次购买90平方米以下普通商品住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税。

    个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。以上措施暂定执行至2009年12月31日。

    [个案]

    去年，杨先生想把购买满两年的89.51平方米的三房两厅转让，按原规定，购买不足5年的住房需要交营业税。依照《意见》和《措施》，今年，杨先生转让该房产时可全额免交营业税，如果杨先生售出的房产款达36万元，那么，杨先生要交1800元的营业税。依据《意见》和《措施》，杨先生转让房产时，则可免1800元的营业税。

    [解读]

    营业税减免后，在一定程度中，刺激了南宁市的二手房市场，今年上半年，南宁市二手房的成交金额是9.76亿元，其中二手住房的成交金额为8.52亿元。

    【亮点3】

    贷款利率七折首付降为2成

    对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构的贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

    [个案]

    南宁市民李小姐在桂林已拥有一套小户型，现在她想在南宁定居，在柳沙购买了132平方米的三房两厅，作为改善性普通自住房，总房价为70万余元。按照规定，作为首次购买改善性普通自住房，李小姐在银行获得了首付二成，即14万余元，贷款利率七折优惠。工商银行个人信贷部的韦先生为李小姐算了一笔账，李小姐贷款56万元，贷款年限为20年，享受七折利率优惠，每月须还款3440.08元，如果没有七折优惠，按照购买第二套房，贷款利率须上浮10%来计算，那么李小姐每月的还款额将达到4186.56元，每月多还款746.48元。

    [解读]

    依据《意见》，首次购买改善型普通自住房，金融机构应给予首付款以及贷款利率的优惠。但各银行会根据当时的信贷政策及贷款人的信用度等各方面来权衡，给出幅度不同的优惠利率。

    【亮点4 】

    职工可退原房参建集资房

    贯彻落实住房公积金异地贷款政策，允许职工提取本人、配偶及拥有共有产权的直系亲属住房公积金购买自住住房。按照国家和自治区有关规定，选择部分有条件的城市开展住房公积金用于经济适用住房建设的试点。同时，还将加快对无房和住房面积未达标职工住房补贴的发放工作。

    距离城区较远的独立工矿企业、事业单位和住房困难户较多的企业、事业单位，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县经济适用房主管部门批准，允许单位无房职工家庭，以及已购房但住房面积未达规定面积标准的职工家庭在退出原住房后，按照职工应享受住房面积控制标准进行集资建房。

    《意见》适用于全区行政区范围内房地产开发建设经营管理，《意见》规定，各市、县政府可结合当地实际，制定具体贯彻实施意见。

    名词解释

    普通住房和改善性普通住房

    普通住房指建筑面积为144平方米以下的住房，非普通住房指建筑面积为144平方米以上的住房。

    改善性普通住房指对已贷款购买一套住房，但人均住房建筑面积低于各市、县人均住房建筑面积标准的，可申请贷款购买的第二套面积小于144平方米的住房。根据《措施》规定，南宁市市区2007年度人均住房建筑面积为28平方米。